不動産を売ったら確定申告は必要？ — 要否判定のフローチャート
不動産売却後の確定申告は、譲渡益の有無と特例利用の有無で要否が決まります。申告が必要なケース・不要なケース・した方が得なケースと、税額ゼロでも申告が要る理由を整理します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-21 ／ 更新: 2026-08-21
不動産を売却した翌年、確定申告が必要かどうかは多くの売主が迷うポイントです。判定の考え方はシンプルなので、順番に確認していきましょう。
判定の基本フロー
1. 譲渡益が出たか？（収入金額−取得費−譲渡費用がプラスか） 2. 譲渡益が出た → 申告が必要（特例で税額がゼロになる場合でも、特例適用のために申告が必要） 3. 譲渡損失が出た → 原則として申告義務はない。ただし損失の特例を使うなら申告が必要
「税金がゼロでも申告が必要」に注意
最も誤解が多いのがここです。3,000万円特別控除を使えば税額がゼロになるケースは多いのですが、この特例は確定申告をして初めて適用されます。「どうせ税金ゼロだから」と申告しないと、特例なしの状態で譲渡益が放置され、後日税務署からの連絡で無申告扱いになるおそれがあります。
譲渡損失でも申告した方が得な場合
マイホームの売却損については、一定の要件を満たすと給与所得など他の所得との損益通算や、引き切れない損失の翌年以後3年間の繰越控除ができる特例があります。源泉徴収された所得税の還付を受けられる場合があるため、損が出たときこそ特例の要件を確認する価値があります。
給与所得者の「20万円以下」ルールとの関係
給与所得者は給与以外の所得が20万円以下なら所得税の確定申告が不要、という取り扱いがありますが、これは年末調整済みの給与所得者などの話で、適用には条件があります。また、この場合でも住民税の申告は別途必要とされています。不動産の譲渡益が20万円以下に収まるケースはまれですが、当てはまりそうな場合も自己判断せず確認しましょう。
申告しないとどうなるか
税務署は登記情報などから不動産の売却を把握しています。申告が必要なのにしないと、「お尋ね」文書が届いたり、無申告加算税や延滞税が課されたりする可能性があります。
まとめ
・譲渡益あり → 必ず申告（特例利用なら尚更） ・譲渡損あり → 義務はないが、特例で還付の可能性があれば申告 迷ったら「申告する」方向で準備を進めるのが安全です。
*税務の個別判断は税理士・税務署にご確認ください。*
出典・参考資料
本サイトの情報は一般的な参考情報であり、正式な査定ではありません。価格・成約を保証するものではなく、税務・法務の個別判断は専門家にご確認ください。本サイトにはアフィリエイト広告（PR）を含む場合があります。
最終更新: 2026-08-02