旧耐震と新耐震の見分け方 — 築年月ではなく建築確認日で判断
旧耐震と新耐震の境目は1981年6月1日の建築確認。竣工年月では判断を誤る理由と確認方法、旧耐震物件のリスクと住宅ローン・税制への影響を解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-17 ／ 更新: 2026-08-17
1981年6月1日に建築基準法の耐震基準が大きく改正され、それ以降の基準を「新耐震基準」と呼びます。新耐震は震度6強〜7程度の地震でも倒壊しないことを目標とした基準で、中古住宅選びの重要な分岐点です。
竣工年月で判断してはいけない
基準の適用は「建築確認を受けた日」で決まります。建築確認から竣工までは、戸建てで数か月、マンションでは1〜2年かかることがあるため、1982〜1983年竣工の物件でも建築確認が1981年5月以前なら旧耐震です。境目の年代の物件は、竣工年ではなく建築確認日を必ず確認しましょう。
確認する方法
1. 建築確認通知書（確認済証）・検査済証：売主または管理会社が保管していれば日付で確認できます 2. 台帳記載事項証明書：確認済証を紛失していても、建築確認の記録は市区町村の建築指導課などで証明書を取得できます 3. 不動産会社への依頼：仲介会社に建築確認日の調査を依頼し、書面で回答をもらいましょう
旧耐震物件の主な留意点
・耐震性：旧耐震は震度5強程度を想定した基準で、大地震での倒壊リスクが相対的に高いとされます。耐震診断・耐震改修の有無が重要です ・住宅ローン：金融機関によっては融資条件が厳しくなる、担保評価が低くなる場合があります ・住宅ローン控除等の税制：現行制度では「1982年以降に建築された住宅（新耐震基準適合とみなす）」が一つの線引きです。旧耐震物件は耐震基準適合証明書等がないと対象外になり得ます ・地震保険：建築年割引の対象外となります ・売却時：同じ理由で次の買い手が付きにくい可能性があります
旧耐震でも検討し得るケース
耐震診断済みで補強工事がなされている、マンションで耐震改修が完了している、立地が極めて良く土地値として合理的、といった場合は選択肢になり得ます。その場合も診断結果や改修内容の書面確認が前提です。
*税制・融資条件は改正されることがあります。最新の要件は国税庁サイトおよび金融機関で確認してください。*
出典・参考資料
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最終更新: 2026-08-02