譲渡所得税の基礎 — 3,000万円特別控除と長期・短期の税率
不動産売却の利益（譲渡所得）には所得税・住民税がかかります。マイホームの3,000万円特別控除、所有期間5年での税率の違いを解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-07-23 ／ 更新: 2026-07-23
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。仕組みの骨格はシンプルです。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
・取得費：購入代金や購入時諸費用（建物は減価償却後）。不明な場合は売却価格の5％を概算取得費にできます ・譲渡費用：仲介手数料・印紙税など売却にかかった費用
税率は所有期間で変わる
売却した年の1月1日時点の所有期間で判定されます。 ・5年超（長期譲渡所得）：所得税・住民税等 合計 20.315％ ・5年以下（短期譲渡所得）：合計 39.63％ （いずれも復興特別所得税を含む税率。最新は国税庁で確認してください）
マイホームの3,000万円特別控除
自分が住んでいた家を売る場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。多くのマイホーム売却ではこの特例により税額がゼロになるケースがあるとされますが、適用には確定申告が必要で、住宅ローン控除との併用制限などの注意点もあります。
損が出た場合
一定の要件を満たすマイホームの買い替え等では、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例が使える場合があります。
*税額の確定判断は税理士・税務署にご確認ください。本記事は制度の概要です。*
出典・参考資料
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最終更新: 2026-08-02