住まなくなる家は「貸す」か「売る」か — 判断の分かれ目

転勤や住み替えで空く家は賃貸と売却のどちらが良いか。収支の考え方・空室と修繕のリスク・税制上の注意点を比較します。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-07-19 ／ 更新: 2026-07-19

転勤や住み替えで家が空くとき、「貸せば家賃が入るのでは」という選択肢が浮かびます。売却との比較は、収支だけでなくリスクと手間まで含めて考える必要があります。

賃貸に向くケース

・数年後に戻る予定がある（転勤など） ・賃貸需要の強い立地で、家賃がローン返済＋経費を上回る ・当面売りたくない事情がある

賃貸の見落としがちなコスト・リスク

・空室期間、入退去のたびの原状回復・募集費用 ・経年での修繕（給湯器・エアコン・外壁など）と管理委託料 ・入居者トラブル、家賃滞納 ・普通借家契約では貸主都合の解約は簡単でない（戻る予定があるなら定期借家契約の検討を） ・住宅ローンのまま貸すのは原則不可：賃貸に出す場合は金融機関への相談が必要で、条件変更や借り換えを求められることがあります

税制上の注意

・家賃収入には所得税がかかり、確定申告が必要です ・自宅でなくなってから3年経過後の年末を過ぎて売ると、マイホームの3,000万円特別控除が使えなくなります。「数年貸してから売る」つもりが特例を失う、という順番の問題は要注意です

判断の手順

1. 売却査定と賃料査定の両方を取る 2. 賃貸は表面ではなく実質利回り（経費・空室を引いた後）で試算 3. 5年後・10年後に「結局どうしたいか」から逆算する

*賃貸経営は事業です。1戸だけの賃貸は空室リスクが集中する点も踏まえ、無理のない選択を。*

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最終更新: 2026-08-02