仲介手数料はどう計算される？仕組みと支払時期の基本
不動産売却の仲介手数料は宅建業法で上限が定められています。上限額の計算の考え方、消費税の扱い、支払時期の一般的な慣行までをわかりやすく解説します。資金計画の出発点になる知識です。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-11 ／ 更新: 2026-09-11
不動産を仲介で売却したときに支払う仲介手数料は、売却費用の中でも大きな割合を占める項目です。金額の決まり方と支払うタイミングを理解しておくと、資金計画が立てやすくなります。
手数料は「上限」が法律で決まっている
仲介手数料は宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で上限が定められています。よく知られる「売買価格が400万円を超える場合は、価格の3％＋6万円＋消費税」という式は、この上限を計算するための速算式です。重要なのは、これが「必ずこの金額」ではなく「これを超えて請求してはならない上限」だという点です。
速算式の意味
本来の計算は、価格を200万円以下・200万円超400万円以下・400万円超の3つの部分に分け、それぞれに異なる料率を掛けて合算する仕組みです。速算式の「＋6万円」は、この区分計算を一度で済ませるための調整額にあたります。なお、低額な物件については国土交通省の告示による特例が設けられており、通常の上限と異なる扱いになる場合があります。特例の内容は改正されることがあるため、最新の情報を確認してください。
支払時期の一般的な慣行
支払時期は法律で一律に決まっているわけではありませんが、実務では「売買契約時に半金、引き渡し（決済）時に残りの半金」または「引き渡し時に全額」とする例が多いとされます。媒介契約書に支払時期が記載されるので、契約前に必ず確認しましょう。
成功報酬であることを忘れずに
仲介手数料は成約したときに発生する成功報酬です。原則として、売買契約が成立しなければ支払い義務は生じません。広告費などを別途請求できるのは、売主が特別に依頼した広告など限られた場合とされています。媒介契約の内容と請求の根拠は、書面で確認する習慣をつけると安心です。
なお、仲介手数料には消費税がかかります。速算式で示される金額は税抜であり、実際の請求額は消費税込みになる点も見落としがちです。資金計画では税込額で把握し、決済当日に必要な現金の総額を早めに不動産会社へ確認しておくと安心です。
*手数料の取り扱いは契約内容により異なります。詳細は媒介契約前に不動産会社・宅建協会等でご確認ください。*
出典・参考資料
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最終更新: 2026-08-02