古家付きで売るか、更地にして売るか — 判断基準と落とし穴

築古戸建ての売却では古家付きのまま売るか解体して更地で売るかが分かれ道です。解体費・固定資産税・買主層の違いから判断基準を整理します。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-08 ／ 更新: 2026-08-08

築古の戸建てを売るとき、多くの売主が迷うのが「古家付きのまま売るか、解体して更地にするか」です。どちらが正解かは物件と市場によりますが、判断材料は整理できます。

古家付きで売るメリット

・解体費（数十万〜数百万円規模になることが多い）を先出ししなくてよい ・リフォームして住みたい買主、賃貸活用したい投資家も対象になる ・住宅が建っている土地に適用される固定資産税の住宅用地特例を、売却まで維持できる

古家付きのデメリット

・建物の印象が悪いと土地の魅力まで伝わりにくい ・買主側で解体する前提なら、解体費相当の値引き交渉を受けやすい ・古家の契約不適合責任の扱いを契約で整理する必要がある（古家は現況渡し・責任免除とする例が多いとされますが、免除特約があっても売主が知りながら告げなかった事実には責任が残ります）

更地で売るメリット・デメリット

更地は土地の形状や広さが視覚的にわかりやすく、新築を建てたい買主に直接届きます。一方、解体費を先に負担すること、売却が長引くと住宅用地特例を失って固定資産税負担が増える場合があること、そして解体後に「再建築の条件」が問題になる土地（接道義務を満たさない等）では取り返しがつかないことに注意が必要です。解体は再建築の可否を確認してからが鉄則です。

実務的な進め方

いきなり解体せず、「古家付き・更地渡し可（解体費用は応相談）」のような柔軟な条件で売り出し、買主の反応を見る方法もあります。解体見積もりだけ先に取得しておくと、交渉にすぐ対応できます。

判断のチェックリスト

・その土地は再建築可能か（解体前に必ず役所調査） ・地域の買主は「新築用地」を求めているか、「安い中古住宅」を求めているか ・解体費の見積もりはいくらか、価格にどう織り込むか ・売却完了までの固定資産税負担はどちらが軽いか ・古家の状態は、残すことでマイナス印象にならないか これらを不動産会社と一つずつ潰していけば、感覚ではなく条件で判断できます。地域の需要を最もよく知るのは地元で成約実績のある会社です。

*固定資産税の特例や解体のタイミングは影響が大きいため、事前に不動産会社・自治体・税理士に確認してください。*

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最終更新: 2026-08-02