変動金利の仕組み — 5年ルールと125%ルールを正しく理解する

変動金利は半年ごとに金利が見直されますが、5年ルール・125%ルールにより返済額の変化は緩やかです。ただし未払利息のリスクなど、知っておくべき構造を解説します。

著者: 47ESTATE編集部／公開: 2026-08-26 ／更新: 2026-08-26

住宅ローン利用者の多くが選んでいるとされる変動金利型。金利が低い傾向がある一方、その仕組みを正しく理解していないと、金利上昇局面で慌てることになります。

金利は半年ごと、返済額は5年ごと

変動金利型では、適用金利は一般に半年ごとに見直されます。ただし多くの商品では、金利が変わってもすぐに毎月の返済額が変わるわけではありません。

元利均等返済の場合、毎月の返済額は5年間据え置かれるというルールを設けている商品が多くあります。金利が上がった場合、返済額は同じまま、その内訳のうち利息の割合が増え、元金の減りが遅くなります。返済額が変わらないので気づきにくいのですが、水面下では元金の減少ペースが落ちているということです。

5年ごとの返済額見直しの際も、新しい返済額は直前の返済額の125%（1.25倍）までとする上限ルールです。急激な返済額の増加から家計を守る仕組みですが、増加が緩和されるだけで、支払うべき利息が減るわけではありません。

金利が大きく上昇すると、毎月の返済額を利息だけで上回ってしまい、払いきれない利息（未払利息）が発生する可能性があります。この場合、返済しても元金が全く減らない状態になり得ます。なお、5年ルール・125%ルールを採用していない商品もあるため、契約前に必ず確認が必要です。

・金利が上がっても返済を続けられる家計の余力を持つ・返済額が変わらなくても、元金の減り方は定期的に残高で確認する・金利上昇時に繰上返済や借り換えで対応できる資金・知識を備えておく

金利は金融機関・時期により異なります。当サイトの住宅ローンシミュレーターで金利差による返済額の違いも確認してみてください。

金利上昇が続くと感じたら、固定金利型への借り換えや、同じ金融機関内での金利タイプ変更が可能かを確認する方法もあります。ただし固定金利は変動より先に上がる傾向があるとされ、タイミングの見極めは容易ではありません。だからこそ、日頃から残高と余力を把握しておくことが備えになります。

*ルールの有無・適用条件は金融機関ごとに異なります。詳細は各金融機関にご確認ください。*

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最終更新: 2026-08-02