住宅ローンの返済期間の決め方 — 完済年齢から逆算する

返済期間は長いほど毎月の負担が軽く、短いほど総利息が少なくなります。完済年齢・定年・繰上返済を組み合わせた実務的な期間の決め方を解説します。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-01 ／ 更新: 2026-09-01

住宅ローンの返済期間は最長35年（商品によってはそれ以上）まで選べますが、何年にするかで毎月の返済額も総利息も大きく変わります。

期間のトレードオフ

返済期間を長くすると、毎月の返済額は下がりますが、利息を支払う期間が延びるため総返済額は増えます。短くすると総利息は減りますが、毎月の負担が重くなり、家計の余裕が失われます。どちらが正解ということはなく、家計とのバランスで決める問題です。

「完済年齢」から逆算する

見落とされがちなのが完済時の年齢です。多くの金融機関は完済時年齢の上限（80歳前後とされることが多い）を設けていますが、審査に通ることと現実に返せることは別です。例えば40歳で35年ローンを組むと完済は75歳。定年後も返済が続く計画は、退職金や年金をあてにした綱渡りになりかねません。定年（または収入が減る時期）までに完済できる期間を一つの基準にする考え方が実務的です。

「長く借りて繰上返済」という戦略

一度決めた返済期間を後から延ばすのは難しい一方、繰上返済で短くすることは比較的容易です。そこで、期間は長めに設定して毎月の返済を軽くし、余裕資金で繰上返済して実質的な期間を縮めるという考え方が広く知られています。ただし、繰上返済は「できたら行う」ものであり、計画に組み込みすぎると絵に描いた餅になる点には注意が必要です。

決め方の手順

1. 定年・収入減少の時期から最長の許容期間を決める 2. その期間での毎月返済額が家計に収まるか確認する 3. 収まらなければ、借入額の見直しも含めて再検討する

期間別の返済額の違いは、当サイトの住宅ローンシミュレーターで簡単に比較できます。

若いうちに組む場合の注意

20〜30代前半で借りる場合、最長期間でも定年前に完済できるため、つい長期を選びがちです。ただし期間が長いほど総利息は増え、残高の減りも遅くなります。長期を選ぶなら、繰上返済の計画とセットで考えることをおすすめします。

*借入可能な期間・完済時年齢の上限は金融機関ごとに異なります。詳細は各金融機関にご確認ください。*

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最終更新: 2026-08-02