建築基準法の変遷と既存不適格 — 「違法」ではない古い建物

1950年制定の建築基準法は改正を重ね、そのたびに既存不適格建築物が生まれてきました。市街地建築物法からの系譜と、中古住宅選びでの意味を解説します。違法建築との違いも整理します。

著者: 47ESTATE編集部／公開: 2026-09-15 ／更新: 2026-09-15

中古住宅の調査で出てくる「既存不適格」という言葉。違法建築と混同されがちですが、両者はまったく異なる概念であり、その違いは建築基準法の歴史から生まれています。

建築基準法の誕生

日本初の全国的な建築法規は、1919年（大正8年）制定の市街地建築物法でした。その名の通り適用は主要な市街地に限られていました。戦後、これに代わって1950年（昭和25年）に建築基準法が制定され、全国の建築物に適用される「最低の基準」が定められました。同じ年に建築士法も制定され、戦後の建築行政の骨格が整います。

改正のたびに「基準の外」に出る建物が生まれる

建築基準法は、災害の教訓や社会の変化を受けて改正を重ねてきました。耐震基準の強化（1971年、1981年の新耐震、2000年の木造強化など）、防火規定や設備規定の見直し、集団規定（容積率・斜線制限など）の変更といった具合です。ここで問題になるのが、改正前に適法に建てられた建物の扱いです。法改正のたびにさかのぼって違法とすれば、社会は混乱します。そこで法は、建築時点で適法だった建物は、現行基準に合わなくなっても原則としてそのまま存続できることとしました。これが「既存不適格建築物」です。

違法建築との違い

・既存不適格 — 建てた時点では適法。法改正で基準に合わなくなったもの・違法建築 — 建てた時点から基準に違反しているもの（無確認の増築などを含む）既存不適格は法が予定した正常な状態ですが、大規模な建て替えや増改築を行う際には現行基準への適合が求められるのが原則で、ここが実務上のポイントになります。

中古住宅選びへの示唆

既存不適格の代表例には、容積率の変更で現行基準を超えてしまったマンション（建て替え時に同じ規模で建てられない可能性）や、旧耐震基準の建物などがあります。「いつの基準で建てられ、今の基準と何が違うのか」を確認することは、価格や将来の選択肢を理解することに直結します。建物の履歴を読む視点こそ、この法律の歴史が教えてくれるものです。

法の歴史は、災害の教訓を制度に刻んできた住まいの安全の歴史でもあります。

*個別の建物の適法性・再建築の可否は、専門家・行政窓口でご確認ください。*

出典・参考資料

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最終更新: 2026-08-02