不動産の遺産分割4つの方法 — 現物・換価・代償・共有の使い分け

実家など分けにくい不動産の遺産分割には、現物分割・換価分割・代償分割・共有分割の4方法があります。それぞれの向き不向きを解説します。

著者: 47ESTATE編集部／公開: 2026-07-12 ／更新: 2026-07-12

預貯金と違い、不動産は物理的に分けられません。相続人が複数いる場合の分け方は、大きく4つの方法に整理されます。

1. 現物分割

不動産はAが、預貯金はBが、というように財産ごとに分ける方法。手続きはシンプルですが、財産の価値に差があると不公平感が残ることがあります。

不動産を売却して、代金を相続人で分ける方法。金額で公平に分けられるのが利点で、誰も実家に住む予定がない場合によく選ばれるとされます。売却には相続登記が必要で、譲渡所得税の負担・特例の適用は相続人ごとに検討が必要です。

1人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法。実家に住み続けたい相続人がいる場合に向きますが、取得者に代償金を払う資力が必要です。不動産の評価額をいくらとみるかで揉めやすく、査定を複数取って基準を共有するのが実務的とされます。

複数人の共有名義にする方法。一見公平ですが、売却・賃貸・大規模修繕に共有者の同意が必要になり、次の相続でさらに共有者が増える「問題の先送り」になりやすいと指摘されます。売却予定があるなら避けるのが無難とされています。

いずれの方法でも、不動産の時価を把握しないと議論が始まりません。まず査定で価格の目安をつかみ、遺産分割協議書の作成は司法書士・弁護士に相談しましょう。

*相続人間で意見がまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停という手続きがあります。早めに弁護士へご相談ください。*

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最終更新: 2026-08-02