事故物件（心理的瑕疵）の告知 — 国のガイドラインと売主の判断
室内で人が亡くなった物件の売却では心理的瑕疵の告知が問題になります。国土交通省のガイドラインの考え方と、売買では告知を省略しにくい理由を解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-06 ／ 更新: 2026-08-06
室内で人が亡くなったことのある物件、いわゆる事故物件の売却では、「どこまで買主に告げるべきか」が最大の論点になります。判断を誤ると契約後の損害賠償や契約解除につながるため、慎重な対応が必要です。
心理的瑕疵とは
物理的な欠陥がなくても、過去の出来事によって買主が心理的な抵抗を感じる事情を心理的瑕疵と呼びます。自殺・他殺・火災による死亡などが典型とされます。
国のガイドラインの大枠
国土交通省は2021年に、宅地建物取引業者が人の死をどう告知すべきかのガイドラインを公表しています。大枠として、老衰や病死などの自然死・日常生活の中での不慮の死は原則として告知不要とされる一方、それ以外の死（自殺・他殺等）や、自然死でも特殊清掃が行われた場合などは告知の対象とされています。また賃貸ではおおむね3年経過後は告げなくてよいとする目安が示されましたが、売買にはこの期間の目安は設けられていません。売買では時間が経っていても告知が必要と判断される場面が多い点に注意が必要です。
売主として安全な構え
・事実を不動産会社に正確に伝える（告知書に記載する） ・「言わなければ分からない」という判断は取らない。売主が知りながら告げなかった場合、契約不適合責任の免除特約があっても責任を免れないとされます ・いつ・何があったかを時系列で整理しておく
価格と売り方
心理的瑕疵のある物件は相場より低い価格で取引される例が多いと言われますが、下落幅は事情・立地・経過年数で大きく異なり、一律の相場はありません。仲介で時間をかけて売る方法のほか、事故物件を扱う買取業者に売る選択肢もあります。
隣接住戸や共用部の出来事は
ガイドラインでは、隣接住戸や、日常的に使用しない共用部分で発生した死については原則告知不要とされる一方、買主から質問された場合や、社会的影響の大きさから買主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には告げる必要があるとされています。「聞かれたら正直に答える」を基本姿勢とし、判断に迷う事情は媒介の担当者へ事前に共有しておくのが安全です。
*告知の要否は個別判断の領域です。ガイドラインを踏まえ、不動産会社や弁護士に相談してください。*
出典・参考資料
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最終更新: 2026-08-02