譲渡所得の計算構造 — 収入金額・取得費・譲渡費用の3要素を理解する
不動産売却の税金は「収入金額−取得費−譲渡費用」で計算する譲渡所得が出発点です。3つの要素の意味と、特別控除・税率適用までの計算の流れ、資料保管のポイントを整理します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-21 ／ 更新: 2026-08-21
不動産を売って利益が出ると、譲渡所得として所得税・住民税がかかります。計算式そのものはシンプルで、「収入金額 − 取得費 − 譲渡費用」が基本形です。この3要素の意味を押さえると、税金の見通しが立てやすくなります。
収入金額とは
売買契約で決めた売却代金が中心です。固定資産税の精算金として買主から受け取る金額も、税務上は売却代金の一部（収入金額）に含めて扱うのが原則とされています。手付金や残代金といった受け取りのタイミングに関係なく、譲渡した年の収入として計算します。
取得費とは
その不動産を手に入れるためにかかった費用です。購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料や登記費用なども含められます。建物は使用や年月で価値が減るため、購入代金から減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費になります。取得費が分からない場合は、収入金額の5%を概算取得費とする方法があります。
譲渡費用とは
売るために直接かかった費用です。売却時の仲介手数料や、売買契約書の印紙税（売主負担分）などが代表例です。
特別控除と税率適用
基本形で計算した金額から、マイホーム売却の3,000万円特別控除など、要件を満たす特別控除を差し引いたものが課税譲渡所得です。ここに所有期間に応じた税率を掛けます。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡所得なら20.315%、5年以下の短期譲渡所得なら39.63%（いずれも復興特別所得税を含む所得税・住民税の合計）です。
計算の順序を間違えない
1. 収入金額を確定する 2. 取得費と譲渡費用を集計する 3. 特別控除を差し引く 4. 所有期間を判定して税率を掛ける この順序で一つずつ確認していくと、大きな誤りを避けやすくなります。取得費と譲渡費用にどこまで含められるかで税額が変わるため、購入時・売却時の資料は必ず保管しておきましょう。
分離課税という位置づけ
土地建物の譲渡所得は、給与所得などと合算せず単独で税額を計算する申告分離課税です。給与が高い人ほど譲渡所得の税率が上がるわけではなく、所有期間による税率区分だけで決まります。一方で、譲渡所得は合計所得金額には含まれるため、扶養の判定や国民健康保険料などに影響する場合がある点は覚えておきましょう。
*税務の個別判断は税理士・税務署にご確認ください。*
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最終更新: 2026-08-02