売却で損が出たときの確定申告 — 損益通算・繰越控除を受ける手順
マイホーム売却の損失は、要件を満たせば給与所得と損益通算でき、引き切れない分は3年間繰り越せます。2つの特例の類型、申告実務の流れと必要書類、還付のイメージを解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-25 ／ 更新: 2026-08-25
不動産を買ったときより安くしか売れなかった場合、税金はかかりませんが、それで終わりにするのはもったいないことがあります。マイホームの譲渡損失には、税金を取り戻せる特例があるからです。
原則: 不動産の譲渡損失は他の所得と通算できない
土地建物の譲渡損失は、原則として給与所得など他の所得との損益通算ができません。同じ年の他の不動産の譲渡益との内部通算に限られます。
例外: マイホームの譲渡損失の特例
一定の要件を満たすマイホームの売却損に限り、給与所得や事業所得との損益通算が認められ、通算しきれない損失は翌年以後3年間繰り越して控除できます。特例には2つの類型があります。 ・買換えの場合の特例: 旧居を売って損失が出て、住宅ローンを組んで新居を購入するケース ・住宅ローンが残っている場合の特例: 売却額がローン残高を下回るケース（新居購入は不要。ただし控除対象はローン残高から売却額を引いた額が限度） いずれも、売却した年の1月1日時点で所有期間5年超であることなどの要件があります。
還付のイメージ
給与から源泉徴収されている会社員が損益通算をすると、所得が圧縮される分、納めすぎた所得税の還付を受けられます。損失が大きければ、翌年以降も繰越控除で数年にわたり税負担が軽くなる可能性があります。
申告の手順
1. 売却の翌年の確定申告で、譲渡所得の計算明細書と特例用の付表を作成する 2. 借入金の残高証明書（売買契約日の前日時点のものなど)、新居の登記事項証明書など、類型に応じた書類を添付する 3. 繰越控除を受ける年は、連続して確定申告を続ける（申告が途切れると繰越が受けられなくなります）
注意点
・合計所得金額が一定額を超える年は繰越控除が適用されないなど、所得制限があります ・親族への売却など特別関係者への譲渡は対象外です 要件が細かい特例のため、該当しそうな場合は国税庁の案内で類型ごとの要件を確認し、不明点は税務署・税理士に相談してください。
*税務の個別判断は税理士・税務署にご確認ください。*
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最終更新: 2026-08-02