売却で損が出たとき — 譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
マイホームの売却損は一定要件で給与所得等と損益通算し、翌年以降3年間繰り越せる特例があります。買い替え型とオーバーローン型の2類型を解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-07-24 ／ 更新: 2026-07-24
不動産を売って損失（譲渡損失）が出た場合、原則として他の所得とは通算できません。ただしマイホームについては、要件を満たすと損失を活かせる2つの特例があります。
特例1：買い替えの場合
マイホームを売って損失が出て、新たに住宅ローンでマイホームを買い替えた場合、譲渡損失をその年の給与所得などと損益通算でき、引き切れない分は翌年以後3年間繰り越せます。所有期間5年超、新居の床面積・ローン残高（償還期間10年以上）などの要件があります。
特例2：オーバーローンで売った場合（買い替えなし）
住宅ローンが残るマイホームをローン残高より低い価格で売却した場合も、一定の範囲（ローン残高−売却価格が上限の目安）で損益通算・繰越控除が認められる特例があります。買い替えを伴わなくても使える点が特徴です。
共通の注意点
・確定申告が必須です（繰越を続ける年も毎年申告が必要） ・合計所得金額3,000万円超の年は繰越控除が使えない等の所得制限があります ・住宅ローン控除との併用可否、親族への売却は対象外、などの細目もあります
効果のイメージ
給与から源泉徴収された所得税が、損益通算により還付される形で効いてきます。損失が大きい場合は数年にわたり税負担が軽くなる可能性があるため、「損したから申告不要」と思い込まず、適用可否を必ず確認しましょう。
*要件の詳細は国税庁タックスアンサー（No.3370・No.3390）をご確認のうえ、税理士・税務署にご相談ください。*
出典・参考資料
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最終更新: 2026-08-02