マイホーム買い替え特例とは — 課税の「繰延べ」の仕組みと注意点

特定のマイホームの買換え特例は税金がゼロになるのではなく将来へ繰り延べる制度です。3,000万円控除との選択関係と注意点を解説します。

著者: 47ESTATE編集部／公開: 2026-07-25 ／更新: 2026-07-25

マイホームの買い替えで使える「特定の居住用財産の買換え特例」は、名前から誤解されやすい制度です。ポイントは、税金が消えるのではなく将来に繰り延べられるという点です。

仕組み

売却価格より高い家に買い替えた場合、譲渡益への課税を、将来買い替え先を売却する時まで繰り延べられます（売却価格が買い替え価格を上回る場合は差額分に課税）。買い替え先を売るときには、繰り延べた分を含めて課税されるため、生涯トータルの税額が減る制度ではありません。

・売却するマイホームの所有期間10年超・居住期間10年以上・売却代金1億円以下・買い替え先の床面積50㎡以上など・適用期限が定められており、延長の有無は最新情報の確認が必要です

この特例と「3,000万円特別控除＋軽減税率」は選択適用（併用不可）です。多くのケースでは、譲渡益が3,000万円以下なら控除で課税ゼロにできるため、買換え特例の出番は譲渡益が非常に大きい場合などに限られるとされます。

・繰延べを選ぶと、買い替え先の取得費が引き継ぎ計算になり、将来の売却時の税額が大きくなります・住宅ローン控除との併用制限があります・どちらが有利かは、将来買い替え先を売るかどうかの見通しに依存します

*選択を誤ると取り消せない場合があります。申告前に必ず税理士へシミュレーションを依頼してください。*

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最終更新: 2026-08-02