貸家・貸地の相続税評価 — 貸していると評価が下がる仕組み

他人に貸している不動産は、借家権・借地権が考慮されて相続税評価が下がるとされます。貸家建付地・貸宅地・貸家の評価の考え方と注意点を解説します。路線価図の借地権割合の見方も紹介。

著者: 47ESTATE編集部／公開: 2026-09-04 ／更新: 2026-09-04

同じ土地建物でも、自分で使っているか他人に貸しているかで相続税評価は変わります。「貸している不動産は評価が下がる」と言われる仕組みを、用語の整理から解説します。

なぜ貸していると評価が下がるのか

賃借人には借地借家法などで保護された権利があり、所有者は自由に使ったり明け渡しを求めたりできません。この利用の制約が評価に反映される、というのが基本的な考え方とされます。

用語と評価の考え方

・貸家：賃貸中の建物。固定資産税評価額から借家権割合（30％とされます）×賃貸割合を控除して評価するとされます・貸家建付地：自分の土地に自分のアパート・貸家を建てて貸している場合の土地。自用地評価額から「借地権割合×借家権割合×賃貸割合」を控除するとされます。借地権割合60％の地域なら、おおむね18％程度の減額になる計算です・貸宅地（底地）：土地を他人に貸し、借主が建物を建てている場合の土地。自用地評価額から借地権割合を控除するとされ、借地権割合60％の地域なら評価は40％相当になります・借地権：逆に土地を借りて建物を持つ側の権利。自用地評価額×借地権割合で評価されるとされます借地権割合は路線価図の記号（AからGで90％から30％とされます）で確認できます。

賃貸割合という論点

アパートの評価では、相続開始時点で実際に賃貸されている部分の割合（賃貸割合）が影響するとされます。長期空室は減額の対象から外れ得る一方、一時的な空室は賃貸中として扱われる場合があるとされ、判断が分かれやすい部分です。

注意したいポイント

1. 使用貸借は減額されない：親族にタダで貸している（使用貸借）土地建物は、原則として自用地・自用家屋として評価されるとされます 2. 小規模宅地等の特例には貸付事業用宅地等の区分があり、併せて検討する価値があります（要件・限度面積は国税庁で確認を） 3. 「評価が下がるから」だけを理由にした相続直前の賃貸経営には、税務・事業両面のリスクが指摘されます

*貸家・貸地の評価の個別判断は税理士にご相談ください。*

出典・参考資料

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最終更新: 2026-08-02