家族信託の概要 — 実家の管理・売却を子に託す仕組み

家族信託は財産の管理・処分を信頼できる家族に託す契約とされます。認知症対策として実家の売却凍結を防ぐ仕組み、遺言や後見との違い、費用感を解説。導入前に家族で確認したい論点も整理しました。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-05 ／ 更新: 2026-09-05

「親が認知症になると実家が売れなくなる」という話を聞いて、家族信託に関心を持つ方が増えています。制度の全体像を、不動産の観点から整理します。

家族信託の基本構造

家族信託（民事信託）は、財産を持つ人（委託者）が、信頼できる家族（受託者）に財産の管理・処分を託し、利益は本人や指定した人（受益者）が受け取る契約とされます。たとえば「父が委託者兼受益者、長男が受託者」とし、実家と金銭を信託財産にする形が典型例として語られます。

何ができるのか

・親の判断能力が低下した後も、受託者の判断で実家の売却や賃貸、修繕を進められるとされます（信託契約で定めた権限の範囲内） ・売却代金は信託財産として受託者が管理し、親の施設費用や生活費に充てられます ・「自分が亡くなったら妻へ、妻の後は長男へ」のように、次の承継先まで指定できる設計（受益者連続型）が可能とされます

遺言・成年後見との違い

・遺言は死後の承継を決めるもので、生前の管理はカバーしません ・成年後見は判断能力低下後に家庭裁判所の関与のもと本人を保護する制度で、自宅売却に裁判所の許可が必要な場合があるなど、柔軟な資産の組み換えには向きにくいと指摘されます ・家族信託は判断能力があるうちに契約し、生前の管理から死後の承継まで連続して設計できる点が特徴とされます

手続きと費用の概要

信託契約書の作成（公正証書化が一般的とされます）、不動産の信託登記、信託口口座の開設などが必要です。専門家報酬・公証人手数料・登録免許税などの初期費用がかかり、財産規模により総額は数十万円以上になる例が語られます。

注意点

・受託者に大きな権限が集中するため、家族間の十分な合意形成が前提です ・信託した不動産にも固定資産税はかかり、税務上の損益通算に制限が生じる場合があるとされます ・対応できる専門家や金融機関が限られる場合があります

信託は設計の自由度が高い分、契約書の出来がすべてと言われます。実績のある専門家を選び、何のための信託かという目的を家族で明確にしてから設計に入りましょう。

*家族信託の個別判断は司法書士・弁護士・税理士にご相談ください。*

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最終更新: 2026-08-02