契約不適合責任とは — 売主が知っておくべき範囲と対策

2020年の民法改正で瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりました。売主が負う責任の内容と、告知・特約・インスペクションによる対策を解説します。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-06-28 ／ 更新: 2026-06-28

個人間の不動産売買でも、引き渡した物件が契約内容に適合しない場合、売主は責任を問われることがあります。2020年4月施行の改正民法で、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に整理されました。

買主が請求できること

契約内容に適合しない欠陥（雨漏り・シロアリ・給排水管の故障など）があった場合、買主は修補の請求（追完請求）、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除を求められる場合があります。

売主の対策は「隠さない」が基本

1. 告知書（物件状況報告書）に正直に書く：知っている不具合・過去の修繕・雨漏り歴などを漏れなく記載します。告知した内容は「契約内容」になるため、責任を問われにくくなります 2. インスペクション（建物状況調査）の活用：事前に専門家が調べておけば、売主も知らなかった不具合の発見とトラブル予防になります 3. 特約で範囲を調整する：個人間売買では「引き渡しから3か月に限る」などの特約が実務上よく使われます。免責特約も可能ですが、売主が知りながら告げなかった不具合には適用されません

買取の場合

不動産会社への買取では契約不適合責任が免除される契約が多く、築古物件で買取が選ばれる理由のひとつになっています。

*特約の有効性や個別のトラブルは法律問題です。契約前に不動産会社へ十分確認し、必要に応じて弁護士にご相談ください。*

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最終更新: 2026-08-02