融資実行と所有権移転はなぜ同時なのか — 決済日の同時履行の仕組み

残代金決済日には融資実行・残代金支払い・所有権移転登記・抵当権設定が一日で連動します。同時に行われる理由と当日の流れ、買主が知っておくべき段取りを解説します。当日の心構えが分かります。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-22 ／ 更新: 2026-09-22

住宅ローンを使った不動産購入の決済日には、融資の実行、残代金の支払い、所有権移転登記の申請、抵当権設定登記の申請が、すべて同じ日に連動して行われます。なぜこれほど同時性にこだわるのか。仕組みを理解すると、決済当日の長い待ち時間の意味も見えてきます。

それぞれの立場のリスクを消すための同時履行

決済に関わる三者には、それぞれ譲れない条件があります。 ・買主：代金を払ったのに所有権が移らない事態は避けたい ・売主：所有権を移す書類を渡したのに代金が入らない事態は避けたい ・金融機関：融資を実行したのに、担保となる物件に抵当権を設定できない事態は避けたい この三すくみを解決するのが、司法書士による書類確認を起点とした同時決済の段取りです。どれか一つでも欠けた状態で先に進むと、誰かが無担保・無権利のリスクを負うことになります。

当日の標準的な流れ

1. 関係者（買主・売主・仲介会社・司法書士・金融機関担当者）が集合する 2. 司法書士が、所有権移転登記と抵当権設定登記に必要な書類一式と本人確認を点検し、「登記申請が確実にできる」ことを確認する 3. 司法書士の確認完了を受けて、金融機関が融資を実行し、買主の口座に入金する 4. 買主が残代金・固定資産税等の精算金を売主へ振り込み、着金を確認する 5. 売主から鍵と関係書類が引き渡される 6. 司法書士がその日のうちに所有権移転登記と抵当権設定登記を申請する 振込と着金確認に時間がかかるため、決済全体で1〜2時間程度を見込むのが一般的と言われます。

買主が押さえておきたい段取り

・決済日は金融機関の営業日・営業時間内に設定される（振込処理があるため午前開始が多い） ・売主側の住宅ローンが残っている場合、売主の抵当権抹消も同日に連動して処理される ・司法書士への報酬・登録免許税は当日精算されることが多く、事前に見積りを受け取っておく ・万一書類不備があると決済自体が延期になるため、前日までの書類確認の連絡には確実に対応する

当日は待ち時間が長く感じられますが、その一つひとつが権利を守るための確認作業です。

*決済の段取りは取引・金融機関により異なります。詳細は仲介会社・司法書士・金融機関にご確認ください。*

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最終更新: 2026-08-02