店頭金利と優遇金利の仕組み — 広告の「低金利」のからくり

住宅ローンの適用金利は店頭金利から優遇幅を引いて決まります。当初優遇と通期優遇の違い、優遇が外れる条件など、広告の金利表示を読み解く基礎知識を解説します。

著者: 47ESTATE編集部／公開: 2026-09-03 ／更新: 2026-09-03

住宅ローンの広告に出ている金利は、そのまま自分に適用されるとは限りません。「店頭金利」と「優遇金利」の仕組みを知ることが、金利比較の第一歩です。

店頭金利と適用金利

店頭金利（基準金利）は、金融機関が定める定価のような金利です。実際には、ここから審査結果などに応じた優遇幅（引き下げ幅）を差し引いた適用金利で借りることになります。広告に大きく表示されているのは、最大の優遇を受けた場合の適用金利であることが一般的で、誰にでもその金利が適用されるわけではありません。

優遇の方式には大きく2種類あります。・通期優遇：完済まで同じ優遇幅が続くタイプ・当初優遇：最初の固定期間だけ優遇幅が大きく、期間終了後は優遇幅が縮小するタイプ

当初優遇は入口の金利が低く見えますが、固定期間終了後の適用金利が上がりやすい構造です。入口の金利だけでなく、優遇幅がいつまで・どれだけ続くかを確認することが重要です。

変動金利の場合、店頭金利は短期の市場金利などを参考に見直されます。契約時に決まった優遇幅は原則として完済まで変わらないため、適用金利は「その時々の店頭金利 − 契約時の優遇幅」で動いていきます。

・表示金利は最優遇か、自分にも適用される見込みか・優遇は当初型か通期型か、終了後の優遇幅はいくつか・優遇の適用条件（給与振込やカード契約など）と、条件を外れた場合の扱い

金利は金融機関・時期により異なります。複数の金融機関で、優遇の条件まで含めて比較することをおすすめします。

広告の最大優遇幅が適用されるかどうかは、審査の結果次第です。年収や物件、取引状況によって提示される優遇幅は変わり得るため、事前審査を受けて自分に適用される金利を確認することが、正確な比較の唯一の方法です。複数行の事前審査を並行して受け、提示条件を見比べる人も少なくありません。

*優遇条件・金利は金融機関ごとに異なります。詳細は各金融機関にご確認ください。*

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最終更新: 2026-08-02