再建築不可物件の売却 — 売り先の選択肢と価格の考え方
接道義務を満たさない再建築不可物件は、住宅ローンが使いにくく買主が限られます。隣地への売却、買取業者、但し書き許可など出口の選択肢を整理します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-11 ／ 更新: 2026-08-11
建築基準法の接道義務（原則として幅員4m以上の道路に2m以上接すること）を満たさない土地は、既存の建物を取り壊すと新しい建物を建てられない「再建築不可」とされます。売却は可能ですが、通常の物件とは異なる戦略が必要です。
なぜ売りにくいのか
・建て替えができないため、買主の利用計画が限定される ・金融機関の担保評価が低く、住宅ローンが使いにくいとされ、現金買いの買主が中心になりやすい ・その結果、周辺相場より大幅に低い価格で取引される例が多いと言われます
出口の選択肢
1. 隣地所有者への打診：隣地と一体になれば接道義務を満たし再建築可能になるケースがあり、隣地所有者にとって最も価値が高い買主になり得ます。まず検討したい選択肢です 2. 再建築不可を扱う買取業者：リフォームして賃貸に回すなどの事業ノウハウを持つ業者が存在します。スピードは早い一方、価格は事業採算から逆算されます 3. リフォーム前提の実需・投資家：建て替えはできなくても、既存建物の主要構造を残したリフォームで住み続ける・貸すという利用は可能な場合があります 4. 建築審査会の同意を得た許可（いわゆる43条2項の許可）：一定の基準を満たすと例外的に建築が認められる制度があります。可能性の有無を自治体に確認する価値はあります
売主がやるべき準備
道路種別・接道状況の役所調査結果、境界資料、建物の状態資料を揃えること。そして「再建築不可の取引経験がある会社」を選ぶことが重要とされます。査定の際に類似物件の取り扱い実績を聞いてみましょう。
価格の考え方
再建築不可物件の価格は、通常の相場からの一律の割引率で決まるものではなく、「その状態で何ができるか」から積み上げるしかありません。隣地と一体化できる可能性、リフォームで賃貸に回した場合の収益、但し書き許可の見込みなど、出口ごとに価値が変わります。複数の出口を検討したうえで最も高い評価を引き出すのが、この類型の売却の要点とされます。
*接道の判定や許可の可能性は自治体の判断によります。必ず役所調査で確認してください。*
出典・参考資料
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最終更新: 2026-08-02