店舗併用住宅の売却 — 買主層・用途地域・ローンの注意点

店舗併用住宅は住宅と事業用が混在するため、買主層の想定・用途地域の確認・住宅ローンの適用範囲など固有の論点があります。売却の進め方を整理します。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-15 ／ 更新: 2026-08-15

1階が店舗や事務所、2階が住居といった店舗併用住宅の売却は、純粋な住宅とも事業用物件とも異なる中間的な難しさがあります。論点を整理して臨みましょう。

買主層を3つ想定する

1. 同じように商売をしたい人：店舗部分をそのまま活かせる買主。業種の内装や設備（飲食店の厨房・ダクトなど）が引き継ぎ価値になる場合と、撤去費用と見なされる場合があります 2. 住宅として使いたい人：店舗部分を住居やガレージ・趣味室に転用する発想の買主。転用のしやすさ（水回り・天井高・開口）が判断材料になります 3. 投資家：店舗部分を貸し、住居部分も貸す収益物件としての評価。テナント需要のある立地かどうかで評価が分かれます どの層を主軸にするかで、広告の見せ方も価格の組み立ても変わります。

売却前に確認すること

・用途地域：買主が同じ用途で使えるか、業種によっては制限がないか（用途地域により店舗の規模・業種の制限があります） ・建築確認上の用途と現況の整合：増改築や用途変更が適法に行われているか ・住宅ローンの扱い：買主が住宅ローンを使う場合、居住部分の割合が要件になることがあるとされます（例えば店舗部分の割合が大きいと住宅ローン対象外となり、事業用ローンとの併用が必要になる場合があります） ・賃貸中の場合：店舗テナントが入居中なら、賃貸借契約の引き継ぎ（オーナーチェンジ）としての整理が必要です

価格の考え方

住宅としての価値と収益物件としての価値の両面から査定してもらい、高く評価してくれる買主層に向けて売り出すのが実務的です。査定時に「どの買主層を想定した価格か」を確認しましょう。

設備・内装の扱い

店舗部分の造作（カウンター・厨房設備・看板など）は、引き継ぐか撤去するかで契約条件が変わります。同業の買主には価値があるものも、住宅転用の買主には撤去費用でしかありません。残す場合は「造作譲渡の範囲と状態」を、撤去する場合は費用負担を、売買契約で明確にしておくとトラブルを防げます。過去の営業に伴うにおい・油汚れ・防水の状態も、正直な開示が後々の紛争予防になります。

*用途地域・建築確認・ローン要件はいずれも個別確認が必要です。役所調査と併せて不動産会社に相談してください。*

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最終更新: 2026-08-02