不動産購入と消費税 — 土地は非課税・建物は課税の基本ルール
不動産の消費税は「土地は非課税・建物は課税」が基本で、売主が個人か事業者かでも扱いが変わります。価格表示の読み方や、仲介手数料など諸費用の課税・非課税も解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-29 ／ 更新: 2026-08-29
不動産の価格は高額なだけに、消費税がかかるかどうかで負担が大きく変わります。基本ルールは「土地は非課税、建物は課税」。ただし売主が誰かによっても結論が変わります。
土地はなぜ非課税か
消費税は物やサービスの「消費」に課される税ですが、土地は消費される資産ではないという考え方から、土地の譲渡・貸付け（一時的なものを除く）は非課税とされています。したがって、土地だけの取引には売主が誰であっても消費税はかかりません。
建物は「売主次第」
建物の譲渡は本来課税対象ですが、消費税は事業者が事業として行う取引に課される税です。 ・売主が課税事業者（不動産会社の売主物件、新築分譲など）: 建物部分に消費税がかかります ・売主が個人（一般の中古住宅の個人間売買）: 事業として行う譲渡ではないため、建物にも消費税はかかりません 中古市場の多くを占める個人売主の物件では、建物にも消費税がかからないのが通常です。同じ価格帯でも、売主が業者か個人かで実質負担が変わり得ることは知っておきたいポイントです。
価格表示の読み方
事業者が売主の物件価格は、税込の総額表示が原則です。「土地建物価格〇〇円」の内訳として、消費税額が契約書に記載されるのが一般的で、逆に消費税額から建物価格を逆算できることもあります（譲渡所得計算の際の土地建物按分の手がかりになります）。
消費税がかかるその他の費用
物件価格以外にも、購入時の諸費用には課税されるものがあります。 ・仲介手数料（不動産会社のサービス対価のため課税。上限は物件価格400万円超の場合の速算式で「3%＋6万円」に消費税を加えた額） ・司法書士や土地家屋調査士の報酬 ・住宅ローンの事務手数料 一方、登録免許税・印紙税・固定資産税などの税金そのもの、保証料や火災保険料（非課税・不課税のもの）には消費税はかかりません。
実務での確認ポイント
1. 売主が課税事業者か個人か 2. 建物価格と消費税額の契約書への記載 3. 諸費用のうち課税・非課税の内訳 総額だけでなく内訳を確認することで、資金計画と将来の税務計算の両方に役立ちます。
*税務の個別判断は税理士・税務署にご確認ください。*
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最終更新: 2026-08-02