共有名義の不動産を売ったときの譲渡所得 — 持分ごとに計算・各自で申告
共有名義の不動産を売却すると、譲渡所得は共有者それぞれが持分割合に応じて計算し、各自で確定申告します。計算の分け方、3,000万円特別控除の人数分適用、申告漏れを防ぐ注意点を解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-28 ／ 更新: 2026-08-28
夫婦や親子の共有名義になっている不動産を売却した場合、税金の計算は「1つの売却」ではなく「共有者の数だけの売却」として扱われます。この基本を押さえていないと、申告漏れにつながることがあります。
持分割合で分けて各自が計算する
譲渡所得は共有者ごとに計算します。収入金額（売却代金）も、取得費・譲渡費用も、原則として登記上の持分割合に応じて按分し、各共有者がそれぞれ自分の譲渡所得を計算します。夫2分の1・妻2分の1の共有なら、売却代金6,000万円のうち各自3,000万円が収入金額です。
申告も各自で行う
確定申告は共有者それぞれが行います。代表者がまとめて1通で申告することはできません。夫だけ申告して妻の分を忘れる、といったミスは典型的な申告漏れのパターンです。
特別控除は「1人ずつ」判定
マイホームの3,000万円特別控除は、要件を満たす共有者それぞれが適用できます。夫婦共有の自宅なら、要件を満たせば夫婦それぞれが自分の譲渡所得から最高3,000万円を控除でき、世帯としては大きな控除枠になります。ただし、その家に居住していたかどうかなどの要件は共有者ごとに判定されるため、名義だけ入っていて住んでいなかった共有者には適用されない場合があります。
所有期間・税率も個別に判定
持分を取得した時期が共有者ごとに異なる場合（後から持分を買い取った、贈与を受けたなど）、長期・短期の判定も持分ごとに行います。同じ物件の売却でも、共有者によって税率が違うことがあり得ます。
実務上の注意点
・売買契約書は1通でも、代金の受け取りは持分どおりに分ける（持分と異なる分け方をすると贈与とみなされるおそれがあります） ・仲介手数料などの費用負担も持分に応じて整理しておく ・共有者の一方に譲渡損失が出るケースなど、計算が複雑な場合は税理士に相談する 共有名義の売却は「全員がそれぞれ納税者」という意識で準備を進めましょう。所得税は売却翌年の確定申告で、住民税は翌年6月以降に、共有者それぞれに課されます。世帯としての納税資金をどう確保するかも、売却代金の分配時に話し合っておくと安心です。
*税務の個別判断は税理士・税務署にご確認ください。*
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最終更新: 2026-08-02