契約不適合責任を買主目線で整理 — 請求できること・期限・特約の確認

購入した物件に契約内容と異なる不具合があったとき、買主は追完・代金減額・損害賠償・解除を主張し得ます。請求の種類、通知期限、免責特約の確認ポイントを解説します。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-20 ／ 更新: 2026-09-20

購入した家に、聞いていなかった雨漏りやシロアリ被害が見つかった——そんなとき買主の武器になるのが契約不適合責任です。ただし、何をいつまでに主張できるかは契約書の内容に大きく左右されます。買主目線で押さえるべき点を整理します。

買主が主張できる4つの手段

引き渡された物件の種類・品質・数量が契約の内容に適合しない場合、買主は次を主張できるとされています。 1. 追完請求：修補などを求める 2. 代金減額請求：追完がされない場合などに代金の減額を求める 3. 損害賠償請求：売主に帰責事由がある場合 4. 契約の解除：不適合が軽微でない場合など 基準は「契約の内容に適合しているか」です。告知書や容認事項に書かれていた不具合は、契約内容に織り込み済みとして不適合にならないのが基本です。だからこそ、契約時に書面をよく読むことが買主の第一の防御になります。

通知期限に注意

種類・品質の不適合については、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないと、原則として責任を追及できなくなるとされています。さらにこの期間は任意規定とされ、個人間売買では「引き渡しから3か月以内の通知に限る」などに短縮する特約が広く使われています。免責特約（売主は一切責任を負わない）が付くこともあります。契約書のこの部分は必ず確認してください。なお、売主が知りながら告げなかった事実については免責の効力が及ばないと解されています。売主が宅建業者の場合は、買主に不利な特約への法令上の制限があります。

不具合を見つけたときの初動

・症状を写真・動画で記録し、発見日をメモする ・契約書・告知書・付帯設備表で記載の有無を確認する ・期限があるため、まず仲介会社経由で速やかに売主へ書面で通知する ・修理に着手する前に通知と協議を先行させる（先に直すと原因や状態の証明が難しくなります）

事前の防御が最大の対策

契約不適合責任は事後の救済であり、行使には時間も労力もかかります。購入前のインスペクション（建物状況調査）や告知書の精読といった事前の確認が、結局は最も費用対効果の高い防御です。

*請求の可否は契約内容と事実関係によります。具体的な対応は弁護士・宅建業者にご相談ください。*

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最終更新: 2026-08-02