売主の告知義務はどこまで？ 物理的瑕疵と心理的瑕疵の範囲
売却時に売主が伝えるべき事項は雨漏りなどの物理的瑕疵だけではありません。心理的瑕疵・環境的瑕疵を含む告知義務の考え方と、隠した場合のリスクを整理します。実務の手順も紹介します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-16 ／ 更新: 2026-09-16
不動産を売却するとき、売主には「買主の判断に重要な影響を与える事項」を伝える信義則上の義務があると考えられています。何をどこまで告げるべきかは売却前に必ず整理しておきたいテーマです。
告知の対象は大きく4種類
一般に、買主に伝えるべき不具合や事情（瑕疵）は次のように分類されます。 ・物理的瑕疵：雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障、傾きなど ・心理的瑕疵：過去に人の死があったなど、心理的な抵抗を感じ得る事情 ・環境的瑕疵：近隣の騒音・臭気、周辺施設など ・法律的瑕疵：建築制限、再建築の可否、越境など権利関係の問題 このうち物理的瑕疵は付帯設備表・物件状況報告書に記載し、それ以外も重要事項説明や容認事項を通じて買主に伝えるのが実務の流れです。
「知っていたのに告げなかった」が最大のリスク
売買契約書で契約不適合責任を免責する特約を付けても、売主が知りながら告げなかった事実については免責されないというのが民法の一般的な考え方です。つまり、告知を怠ると免責特約の保護すら受けられなくなり、損害賠償や契約解除に発展する可能性があります。迷ったら「言うかどうか」ではなく「どう言うか」を検討するのが安全側の判断です。
どこまで昔のことを告げるべきか
心理的瑕疵については、国土交通省が2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、宅建業者が調査・告知すべき範囲の目安が示されました。ただしこれは業者向けの目安であり、売主自身が知っている事情を隠してよいという意味ではありません。経過年数や事案の内容によって判断が分かれるため、該当しそうな事情がある場合は必ず仲介会社に共有し、告知の要否と書き方を一緒に検討しましょう。
実務上のポイント
1. 知っている不具合・事情はまず全て仲介会社に伝える 2. 告知書（物件状況報告書）には事実を具体的に、憶測を交えず書く 3. 「大したことではない」と自己判断で省略しない 4. 判断に迷う事情は書面に残る形で相談する 告知は売主を縛るためのものではなく、後日の紛争から売主自身を守る仕組みでもあります。
*個別の告知義務の範囲は事案により異なります。判断に迷う場合は宅建業者や弁護士にご相談ください。*
出典・参考資料
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最終更新: 2026-08-02