二重売買と登記の対抗要件 — 「先に登記した方が勝つ」の基本を知る

同じ不動産が複数人に売られた場合、所有権を主張できるのは原則として先に登記を備えた方です。対抗要件の基本と、買主が決済・登記を同時に行う理由を解説します。決済の仕組みが分かります。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-24 ／ 更新: 2026-09-24

不動産取引の法律論で必ず登場するのが「二重売買」と「対抗要件」です。実際に遭遇する頻度は高くありませんが、この仕組みを知ると、なぜ決済と登記申請が同じ日に行われるのか、なぜ司法書士が立ち会うのかが腹落ちします。買主として知っておきたい基本を解説します。

二重売買とは

売主が同じ不動産をAさんにもBさんにも売ってしまうのが二重売買です。売買契約自体は当事者の合意で成立するため、契約が二つ存在する状態は起こり得ます。このとき、AとBのどちらが所有権を確定的に取得するのかを決めるルールが対抗要件です。

民法の原則：登記を先に備えた方が優先

民法では、不動産に関する物権の変動は、登記をしなければ第三者に対抗できないとされています。二重売買では、契約の先後ではなく、先に所有権移転登記を備えた方が他方に優先するのが原則です。先に契約したのに登記で後れを取った買主は、原則として所有権を主張できず、売主への損害賠償請求などで救済を求めることになります（なお、もう一方の買主が背信的悪意者と評価される例外的な場合には結論が変わり得ると説明されます）。

だから「決済と登記申請は同日」に行う

この原則があるため、実務では代金の支払いと登記申請を同じ日に行い、間を空けません。決済日には司法書士が同席し、次の流れで進むのが一般的です。 1. 司法書士が登記に必要な書類（権利証または登記識別情報、印鑑証明書、委任状など）と本人確認を完了させる 2. 「この書類が揃えば確実に登記申請できる」ことを確認してから、買主が残代金を送金する 3. 司法書士が同日中に所有権移転登記を申請する 代金を払ったのに登記できない、という空白時間を作らないための段取りが決済の本質です。

買主が確認しておきたいこと

・登記簿の権利部を事前に確認し、売主が登記名義人本人か、差押えや仮登記がないかを見る ・決済直前にも登記情報が変わっていないか司法書士が確認する運用になっているか ・登記費用の見積りと、登記完了後に登記識別情報を受け取る流れ 登記は権利を守る仕組みです。費用の節約よりも確実性を優先しましょう。

*個別の権利関係の判断は事案によります。不安がある取引は司法書士・弁護士にご相談ください。*

本サイトの情報は一般的な参考情報であり、正式な査定ではありません。価格・成約を保証するものではなく、税務・法務の個別判断は専門家にご確認ください。本サイトにはアフィリエイト広告（PR）を含む場合があります。

最終更新: 2026-08-02