心理的瑕疵のガイドラインを売主目線で読む — 人の死の告知
国土交通省の「人の死の告知に関するガイドライン」の概要を売主の立場から整理。告知が必要とされる場面・不要とされる場面の考え方と、売主が取るべき対応を解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-17 ／ 更新: 2026-09-17
過去に人の死があった物件、いわゆる心理的瑕疵のある物件の売却は、長らく「どこまで告げるべきか」の基準が曖昧でした。国土交通省は2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、宅建業者の調査・告知の目安を示しています。売主としても概要を知っておくと、仲介会社との相談がスムーズになります。
ガイドラインの基本的な考え方
ガイドラインは、取引の対象となる居住用不動産で発生した人の死について、宅建業者が買主・借主に告げるべきかどうかの一般的な基準を整理したものです。大まかには次のような整理がされていると紹介されています。 ・老衰や病死などの自然死、日常生活の中での不慮の事故死は、原則として告知対象としない ・それ以外の死（自死・他殺など）や、特殊清掃が行われた場合などは告知の対象になり得る ・賃貸借では概ね3年経過後は告げなくてもよいとされる場面があるが、売買には同様の期間の目安は示されていない つまり売買では、時間が経てば自動的に告知不要になるという単純な話ではありません。
売主が押さえるべき2つのこと
第一に、ガイドラインはあくまで宅建業者向けの目安であり、裁判で個別に判断が覆る可能性は残ります。第二に、買主から問われた場合や、買主の判断に重要な影響を与えると考えられる場合には、経過年数にかかわらず告げるべきとされている点です。売主が事情を仲介会社に隠すと、仲介会社も適切な対応が取れず、結果的に売主のリスクが増えます。
価格への影響と売り方
心理的瑕疵がある物件は相場より価格が下がる傾向があると言われますが、下落幅は事案の内容・経過年数・立地によって大きく異なり、一律の目安はありません。告知した上で納得して購入してくれる買主を探す、買取業者に売却するなど、複数の売り方を比較するのが現実的です。
対応の手順
1. 知っている事実（時期・場所・内容）を整理する 2. 仲介会社に正確に共有し、告知の要否と記載方法を相談する 3. 告知書・容認事項への記載内容を書面で確認する 4. 不安が残る場合は弁護士に相談する
*告知の要否は個別事案の判断となります。最終的な対応は宅建業者・弁護士にご確認ください。*
出典・参考資料
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最終更新: 2026-08-02