賃貸中マンションの売却 — オーナーチェンジの価格と手順

入居者がいるマンションはオーナーチェンジとして投資家向けに売るのが基本です。収益物件としての価格の決まり方、内覧の制約、敷金の引き継ぎを解説します。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-12 ／ 更新: 2026-08-12

賃貸に出しているマンションを売る場合、入居者がいるまま売る「オーナーチェンジ」が基本の選択肢になります。実需（自分で住む人向け）の売却とは考え方が大きく異なります。

オーナーチェンジの特徴

買主は主に投資家で、物件は「収益を生む資産」として評価されます。価格は家賃収入と利回りの関係で判断されるため、周辺の実需相場より低くなる場合も高くなる場合もあります。現行家賃が相場より安いと収益評価も下がりやすい、という関係は押さえておきましょう。

実務上の制約

・室内内覧が原則できない：入居者の生活があるため、買主は室内を見ずに購入判断するのが通常です。間取り図・修繕履歴・レントロール（賃貸条件一覧）の整備が重要になります ・賃貸借契約は買主に引き継がれる：入居者の同意は不要とされますが、オーナー変更の通知や賃料振込先の変更案内が必要です ・敷金の引き継ぎ：預かり敷金の返還義務は新オーナーに引き継がれるため、決済時に精算するのが一般的です

空室にしてから売る選択肢

実需向けの方が高く売れそうな物件では、賃貸借契約の終了を待って空室で売る戦略もあります。ただし普通借家契約では貸主都合の解約に正当事由が必要とされ、退去を強制することは基本的にできません。退去時期が読めない前提で計画する必要があります。

用意したい資料

賃貸借契約書、家賃の入金履歴、管理委託契約、修繕履歴、固定資産税・管理費等の年間支出。投資家は数字で判断するため、資料の充実が信頼につながります。

内覧できない分、情報開示で勝負する

室内を見せられないオーナーチェンジでは、買主の判断材料は書類がすべてです。過去の原状回復や設備交換の履歴、入居者の入居年数や属性（開示できる範囲で）、管理費・修繕積立金の推移など、丁寧に開示するほど買主の値引き前提の警戒が和らぎます。購入時の資料や賃貸募集時の写真が残っていれば、室内イメージの補助資料として役立つ場合もあります。投資物件の取引に慣れた不動産会社を選ぶことも、価格と手続きの両面で重要とされます。

*賃借人への対応や契約引き継ぎの詳細は、賃貸管理会社および媒介の不動産会社に確認してください。*

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最終更新: 2026-08-02