親子間売買の注意点 — 「安く売る」と贈与税がかかるみなし贈与の落とし穴
親子間の不動産売買は価格が時価から離れるとみなし贈与と判定され、買主に贈与税が課されるおそれがあります。適正価格の考え方、3,000万円控除が使えない点、資金の流れの整え方まで実務の注意点を解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-25 ／ 更新: 2026-08-25
「親の家を子が買い取る」「子の住宅ローンを整理するために親が買い取る」など、親子間売買には様々な動機があります。しかし税務上は、第三者間の売買にはない特有のリスクがあるため、慎重な設計が必要です。
最大のリスク: みなし贈与
親子だからと相場より大幅に安い価格で売買すると、時価と売買価格の差額について、買主が贈与を受けたものとみなされて贈与税が課されるおそれがあります（低額譲受）。「売買契約の形をとっているから贈与ではない」という形式論は通用せず、実質で判定されます。親子間売買では適正な時価の把握が出発点です。
「時価」をどう考えるか
親族間売買における時価の算定方法は、一律の正解があるわけではありません。実務では、 ・不動産会社の査定や近隣の取引事例 ・不動産鑑定士による鑑定評価 ・公的な指標（公示価格・路線価等）からの検証 などを組み合わせ、第三者に説明できる価格根拠を残す方法が取られます。金額の大きい取引ほど、鑑定評価などの客観資料を備える価値が高まります。
売主側の税金も忘れずに
親子間売買でも、売主に譲渡益が出れば譲渡所得税の対象です。ここで重要なのが、3,000万円特別控除などの居住用財産の特例は、配偶者・直系血族など特別関係者への売却には適用されないことです。第三者に売れば無税だったのに、子に売ったら課税された、という事態が起こり得ます。
資金の流れも本物の売買に
・売買代金は実際に授受し、通帳に記録を残す ・「代金は分割で、実際には払っていない」状態は贈与認定のリスクを高めます ・親子間の分割払い（親族間ローン）は、契約書・金利・返済実績を整えないと贈与と見られるおそれがあります ・子が金融機関から借りる場合、親族間売買は住宅ローン審査が厳しくなる傾向がある点も実務上の壁です
進め方のすすめ
1. 目的を整理する（承継・資金化・救済など） 2. 時価の根拠資料を用意する 3. 譲渡所得・贈与税・取得税・登録免許税まで含めた税負担を試算する 4. 税理士（必要に応じ不動産鑑定士）に事前相談する 親子間売買は「できるかどうか」より「どう設計するか」の問題です。事前準備が全てといっても過言ではありません。
*税務の個別判断は税理士・税務署にご確認ください。*
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最終更新: 2026-08-02