オーバーローンで家が売れないときの選択肢 — 持ち出し・任意売却・住み続ける

ローン残高が家の価値を上回るオーバーローンでは、通常の売却にはローン完済の壁があります。自己資金の投入、任意売却、住み続ける選択肢を比較します。

著者: 47ESTATE編集部／公開: 2026-09-10 ／更新: 2026-09-10

査定額よりローン残高が大きい「オーバーローン」の家は、売却代金だけではローンを完済できず、抵当権を外せないため通常の方法では売れません。離婚時にこの状態だと、取り得る道は限られます。それぞれの特徴を整理します。

選択肢1：不足分を自己資金で埋めて売る

売却代金に預貯金などを足してローンを完済し、抵当権を外して売却する方法です。不足額が小さいなら最も傷の浅い解決になります。不足分を夫婦でどう負担するかは協議事項です。なおオーバーローンの場合、家の純資産はマイナスであり、家に関する財産分与は発生しないという整理が一般的に語られます。

自己資金で埋められない場合に、債権者（金融機関）の同意を得て、ローンを残したまま売却する方法が任意売却です。競売より市場に近い価格で売れる可能性があるとされる一方、次の点を理解しておく必要があります。

・売却後も残った債務の返済義務は続きます（返済条件は債権者との協議になります）・原則として返済が困難になった局面での手段であり、信用情報への影響が生じ得ます・債権者の同意が前提のため、自由に進められるわけではありません

安易に選ぶ手段ではなく、返済継続が本当に難しいのかの見極めが先です。

どちらかが住み続けて返済を続け、残高が査定額を下回る（アンダーローンに転じる）タイミングを待って売る考え方です。返済が進めば選択肢は増えますが、名義・保証・滞納リスクの手当て（協議書・公正証書での取り決め）が不可欠です。

・ローンを滞納したまま放置する（競売に進めば選択肢はさらに狭まります）・金融機関に無断で名義変更や賃貸化を進める

1. 正確な残高と複数社の査定で「不足額」を確定する 2. 自己資金・親族援助で埋められるかを検討する 3. 埋められないなら、返済継続か任意売却かを、収支の現実に基づいて判断する

*任意売却や債務の整理を伴う判断は、金融機関への相談とあわせ、弁護士等の専門家にご相談ください。*

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最終更新: 2026-08-02