アンダーローンで家を売るときの分配 — 手取りの計算と分け方の実務

ローン残高より高く売れるアンダーローンの離婚売却では、手取り額の計算と分配ルールの事前合意が重要です。控除すべき費用と分配の考え方を解説します。

著者: 47ESTATE編集部／公開: 2026-09-11 ／更新: 2026-09-11

家の売却額がローン残高を上回るアンダーローンなら、売却して現金で分ける道が現実的に開けます。もっとも「売れた額の半分ずつ」という大雑把な理解のままだと、決済の場面でもめがちです。分配の実務を整理します。

分配の対象は「手取り額」

分けるのは売買代金そのものではなく、そこから諸費用を差し引いた手取り額とするのが一般的です。主な控除項目は次のとおりです。

1. 住宅ローンの完済額（繰上返済の手数料を含む） 2. 仲介手数料 3. 抵当権抹消などの登記費用 4. 印紙税、測量費・解体費など物件により生じる費用 5. 引っ越し費用やハウスクリーニング代を含めるかは取り決め次第です

どの費用を控除に含めるかを先に合意しておくと、決済時の争いを防げます。

財産分与の割合は2分の1が原則とされますが、次の事情は調整要素になり得ます。

・頭金を一方の特有財産（独身時代の貯金・親からの援助）から出していた場合・ローン返済の負担割合に大きな偏りがある場合の扱い（考え方が分かれる論点とされます）

「原則2分の1、特有財産の主張は資料に基づいて」というのが議論の出発点です。

売却益（譲渡所得）が出る場合、マイホームの3,000万円特別控除など特例の適用可否を確認します。共有名義なら特例の適用は共有者ごとに判定されるとされます。適用要件や申告の要否は事前に確認しておきましょう。

・売却活動の窓口をどちらにするか（内覧対応・価格交渉の権限）・最低売却価格と、値下げ判断のルール・決済時の代金の受け取り方（同日にそれぞれの口座へ分配する段取りが望ましいとされます）・売れるまでの住宅ローン・固定資産税の負担

決済日に全額を一方の口座に入れてから後日分ける方式は、不払いリスクを生みます。決済段取りの段階で仲介会社・司法書士に分配の希望を伝えておきましょう。

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最終更新: 2026-08-02