3,000万円控除と住宅ローン控除は併用できない — 住み替え時の選択
売却で3,000万円特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除は一定期間適用できません。併用制限の仕組みと、住み替え時にどちらを選ぶかの試算手順・申告時の注意点を解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-27 ／ 更新: 2026-08-27
住み替えでは「売る側の特例」と「買う側の特例」の両方が関係します。ここで重要なのが、旧居の売却で3,000万円特別控除を使うと、新居で住宅ローン控除が受けられなくなる併用制限です。
併用制限の仕組み
住宅ローン控除は、入居した年のほか、その前後の一定期間内に旧居の売却について3,000万円特別控除や10年超所有の軽減税率の特例などを受けている場合には適用できない、という制限があります。入居前の売却だけでなく、入居後しばらくしてから旧居を売って特例を使った場合も、遡って住宅ローン控除が受けられなくなる構造になっている点が落とし穴です。対象となる期間の詳細は国税庁の案内で確認してください。
どちらが有利かは試算するしかない
選択の基本は「両者の減税額の比較」です。 ・3,000万円控除側の効果: 譲渡益に税率（長期20.315%など）を掛けた金額が減る。仮に譲渡益1,000万円・長期なら約203万円の軽減 ・住宅ローン控除側の効果: 年末ローン残高に応じた控除を複数年受けられる。控除率・期間・上限は入居年や住宅性能で変わるため、最新の数値は国税庁で確認が必要です 譲渡益が大きいほど3,000万円控除が有利になりやすく、譲渡益が小さい（またはほぼない）場合は住宅ローン控除を選ぶ方が有利になりやすい、というのが大枠の傾向です。
検討の手順
1. 旧居の譲渡益を概算する（取得費の資料集めが前提） 2. 3,000万円控除を使った場合の軽減税額を計算する 3. 新居の住宅ローン控除の総額を、借入額・入居年の制度で試算する 4. 金額の大きい方を選ぶ 譲渡益がゼロ以下なら、そもそも3,000万円控除を使う意味がなく、住宅ローン控除一択になります。
申告時の注意
住宅ローン控除の初年度適用時には、旧居の譲渡についての特例適用の有無を確認されます。誤って両方を適用すると後から是正を求められるため、住み替え年の確定申告は特に慎重に行いましょう。判断が難しい場合は税理士への相談が確実です。
*税務の個別判断は税理士・税務署にご確認ください。*
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最終更新: 2026-08-02