原価法と収益還元法 — 戸建てと収益物件の査定の仕組み

戸建ての建物査定に使われる原価法と、賃貸物件の査定に使われる収益還元法の考え方を解説します。取引事例比較法との使い分けも整理します。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-07 ／ 更新: 2026-08-07

不動産の査定手法は取引事例比較法だけではありません。物件の種類によって「原価法」「収益還元法」が使われます。自分の物件がどの方法で評価されるのかを知っておくと、査定書の理解が深まります。

原価法 — 戸建ての建物部分に使われる

「同じ建物を今建てたらいくらかかるか（再調達原価）」を出し、そこから築年数に応じた価値の減少（減価修正）を差し引いて建物価格を求める方法です。戸建ての査定では、土地を取引事例比較法で、建物を原価法で評価し、合算する形が一般的とされます。 ポイントは減価修正の考え方です。木造住宅では税務上の耐用年数（22年）などを目安に大きく減価される慣行があり、実際の状態より低く評価されがちだという指摘があります。メンテナンス履歴やインスペクション結果で状態の良さを示せると、評価の説明材料になります。

収益還元法 — 賃貸物件・投資用に使われる

「その物件が将来生み出す収益」から価格を逆算する方法です。代表的な直接還元法では、年間の純収益（家賃収入から経費を引いたもの）を利回り（還元利回り）で割って価格を求めます。オーナーチェンジ物件や一棟アパートの査定はこの考え方が中心になります。家賃設定や空室状況が価格に直結するため、レントロール（賃貸条件の一覧）の整備が重要です。

どの手法が使われるかの目安

・分譲マンション（自己居住用）→ 取引事例比較法が中心 ・戸建て → 土地は取引事例比較法＋建物は原価法 ・賃貸中の物件・収益物件 → 収益還元法が中心 複数の手法の結果を突き合わせて最終的な査定額を決める会社もあります。

売主にとっての意味

査定書に「どの手法で、どんな前提を置いたか」が書かれているかを確認しましょう。前提（利回り・再調達単価・減価の程度）を聞けば、査定額の妥当性を自分でも吟味できます。

覚えておきたい確認フレーズ

査定書を受け取ったら「この査定はどの手法で、どんな前提ですか」と一言聞いてみてください。取引事例なら採用事例を、原価法なら減価の考え方を、収益還元法なら想定利回りを説明できるかどうかで、担当者の理解度が分かります。前提を変えたら金額がどう動くかまで話せる担当者なら、販売中の価格判断も任せやすいと言えます。

*手法の詳細な適用は物件ごとに異なります。査定時に担当者へ説明を求めてください。*

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最終更新: 2026-08-02