高すぎる査定に注意 — 「高預かり」の見分け方と対処法

相場より明らかに高い査定額には、媒介契約を取るための「高預かり」の可能性があります。見分けるための質問、陥りやすい失敗パターン、対処法を解説します。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-10 ／ 更新: 2026-08-10

複数社に査定を頼むと、1社だけ突出して高い金額を出してくることがあります。嬉しくなる気持ちは自然ですが、その金額が「売れる価格」ではなく「契約を取るための価格」である可能性を疑う視点が必要です。

「高預かり」とは

実際には売れにくい高値で査定・売り出しを提案して媒介契約を獲得し、売れない期間を経てから値下げを促す営業手法は、業界で「高預かり」と呼ばれ、かねて問題視されてきました。売主にとっては時間を失ううえ、売り出し直後の最も注目される時期を高値で空費してしまう点が痛手とされます。長期間売れ残った物件は「何かあるのでは」と見られ、いわゆる晒され物件になりやすいという指摘もあります。

見分けるための質問

突出した査定額を出した会社には、次の質問をしてみましょう。 1. 「この金額の根拠となった成約事例を見せてください」 2. 「その事例と当物件の違いをどう補正しましたか」 3. 「3か月以内に売れる確率をどう見ていますか」 4. 「この価格で反応がなかった場合、いつ・いくらに見直す想定ですか」 根拠が成約事例ではなく売出事例だったり、回答が「頑張ります」に終始したりする場合は要注意とされます。

数字で見る癖をつける

各社の査定額を並べたとき、大半の会社が近い水準で、1社だけ大きく上に外れているなら、外れた1社の根拠を特に厳しく確認します。多数決が常に正しいわけではありませんが、外れ値には説明責任があると考えるのが自然です。

それでも高値で試したい場合

市況や物件によっては、高めの価格で市場の反応を試す戦略自体はあり得ます。その場合も「○週間で問い合わせ○件未満なら○円に見直す」という撤退基準を、媒介契約の段階で書面やメールに残しておくことがリスク管理になります。

高預かりに乗ってしまった後のリカバリー

すでに高値で売り出して反応がない場合も、手はあります。問い合わせ・内覧の実数を報告してもらい、競合物件の価格と並べて現在地を確認し、価格見直しの時期と幅を数字で決め直すことです。専任媒介の契約期間は最長3か月のため、対応が誠実でないと感じたら、更新のタイミングで会社を替える選択肢もあります。

*査定額の高さと会社の実力は別物です。根拠の質で選ぶことを徹底してください。*

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最終更新: 2026-08-02