不動産の生前贈与と暦年課税 — 仕組みと「不動産ならでは」の注意点
不動産を生前贈与すると暦年課税の贈与税がかかり得ます。基礎控除の仕組み、評価の考え方、登記費用など不動産特有のコスト、生前贈与加算と相続との総コスト比較を解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-21 ／ 更新: 2026-08-21
「元気なうちに家や土地を子に渡しておきたい」という生前贈与の相談は多いものの、不動産の贈与には現金とは違う特有の論点があります。基本となる暦年課税の仕組みから整理します。
暦年課税の基本
贈与税の原則的な課税方式が暦年課税です。受贈者（もらう人）ごとに、1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与の合計額から基礎控除を差し引き、残りに累進税率を適用します。基礎控除は年110万円とされており、これを超える贈与には申告と納税が必要です。税率の区分や特例税率の適用関係などの詳細は国税庁の案内で確認してください。
不動産の贈与額はどう評価されるか
贈与税の計算では、不動産は時価そのものではなく相続税評価額（土地は路線価方式・倍率方式、家屋は固定資産税評価額）で評価するのが原則です。市場価格より低い評価になることが多い一方、それでも不動産まるごとの贈与は基礎控除を大きく超えるのが通常で、まとまった贈与税が発生しやすくなります。持分を小分けにして複数年かけて贈与する方法もありますが、その都度の登記費用などがかかります。
不動産特有のコスト
生前贈与では贈与税以外の負担も見落とせません。 ・不動産取得税（相続なら原則非課税だが、贈与では課税される） ・登録免許税（贈与による移転登記の税率は、相続による移転より高く設定されています） ・登記の司法書士報酬 「相続で渡せばかからなかったコスト」が発生する点は、贈与の大きなデメリットです。
生前贈与加算にも注意
相続開始前の一定期間内に行われた贈与は、相続税の計算で相続財産に加算される制度があります。この加算対象期間は改正により段階的に延長されており、直前の駆け込み贈与の効果は限定的になっています。最新の取り扱いは国税庁で確認してください。
相続との比較が出発点
不動産の承継は、贈与税・相続税だけでなく、取得税・登録免許税・将来の譲渡時の取得費引き継ぎまで含めた総コストで比較する必要があります。「贈与した方が得か」は資産構成と家族状況によって結論が変わるため、実行前に税理士へ相談することを強くおすすめします。
*税務の個別判断は税理士・税務署にご確認ください。*
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最終更新: 2026-08-02