生前贈与と相続の比較 — 不動産を渡すタイミングの考え方
不動産を生前贈与で渡すか相続まで待つか。贈与税と相続税、登録免許税・不動産取得税の負担差、暦年贈与と相続時精算課税の考え方を整理します。名義変更のコスト差にも注目して比較しましょう。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-06 ／ 更新: 2026-09-06
「実家は今のうちに子の名義にしておいた方がよいのでは」という相談は少なくありません。ただし不動産の生前贈与は、税負担の面で相続より不利になる場合があるとされ、比較の視点を持つことが大切です。
税目が違う：贈与税と相続税
生前に無償で渡せば贈与税、亡くなってから引き継げば相続税の対象になります。相続税には基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）があり、そもそも相続税がかからない家庭も多いとされます。その場合、あえて贈与税を払って生前に渡す意味は薄いことがあります。
見落としやすい流通コストの差
不動産の名義変更には税金以外のコストもかかり、一般に贈与の方が重いとされます。 ・登録免許税：相続は原則0.4％、贈与は2％とされます ・不動産取得税：相続では原則非課税、贈与では課税されるとされます 評価額の大きい不動産ほど、この差は無視できません。
暦年贈与と相続時精算課税
贈与の課税方式には、年110万円の基礎控除がある暦年課税と、累計2,500万円までの特別控除がある相続時精算課税があるとされます。2024年からは制度の見直しがあり、暦年贈与の相続財産への加算期間が段階的に7年へ延長される一方、相続時精算課税にも年110万円の基礎控除が設けられたとされます。どちらが有利かは財産構成や年数によって変わるため、最新の制度内容は国税庁の情報で確認し、税理士に試算してもらうのが確実です。
生前贈与が検討に値するケースの例
・値上がりが見込まれる不動産を早めに移したい場合（相続時精算課税では贈与時の価額で精算されるとされるため） ・収益物件を渡して家賃収入を子の世代へ移したい場合 ・特定の人に確実に渡したい事情がある場合（ただし遺留分への配慮は必要とされます）
結論は「総コストの試算」から
贈与税・相続税だけでなく、登録免許税・不動産取得税・将来の譲渡税まで含めた総コストで比べるのが考え方の基本です。損得は個別事情で逆転するため、実行前の専門家試算をおすすめします。
*税負担の個別判断は税理士にご相談ください。*
出典・参考資料
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最終更新: 2026-08-02