売却をやめて賃貸に出す判断 — 収支・リスク・税制で比較する
売れないなら貸すという選択には、家賃収入の魅力と空室・修繕・貸主責任のリスクが同居します。収支シミュレーションの作り方と判断基準を解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-10 ／ 更新: 2026-08-10
売却が長引くと「いっそ賃貸に出して家賃を得ながら待てばいいのでは」という考えが浮かびます。有力な選択肢ですが、賃貸経営は売却とは別物の事業です。感覚ではなく、収支とリスクを並べて判断しましょう。
賃貸切り替えのメリット
・家賃収入を得ながら、売却タイミングを市況の良い時期まで待てる ・空室のまま保有コストだけ払う状態を解消できる ・将来自分や家族が戻る可能性を残せる（契約形態によります）
見落としやすいコストとリスク
収支計算には家賃収入だけでなく、次を織り込む必要があります。 1. 空室期間（常に満室ではない前提で計算します） 2. 管理委託費・入居者募集の費用 3. 修繕費・原状回復費・設備故障の対応費（貸主負担が原則です） 4. 固定資産税・管理費・修繕積立金・火災保険 5. 家賃収入に対する所得税等（不動産所得としての申告が必要になります） また、入居中は自分の都合で退去してもらうことが難しく、普通借家契約では貸主からの更新拒絶に正当事由が必要とされます。将来の売却時期を柔軟にしたいなら、期間満了で終了する定期借家契約という選択肢も検討対象になります。
税制面の注意 — 3,000万円控除との関係
マイホームの売却では譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例がありますが、この特例には「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る」という趣旨の期限要件があるとされます。長期間賃貸に出してから売ると特例を使えなくなる可能性があるため、賃貸化の前に必ず適用要件を確認しましょう。
判断の型
「賃貸の年間手取り収支 × 想定年数 ＋ 将来の想定売却価格」と「今売った場合の手取り」を比較し、さらに手間とリスクの許容度を加味します。賃貸需要が弱いエリアで空室が読めない場合、数字上の期待値は大きく崩れます。賃貸仲介会社に賃料査定を依頼し、売却査定と並べて検討するのが第一歩です。
「売る・貸す・待つ」を並べて決める
最終的には、今売る・貸して待つ・空けたまま待つの3案を同じ表に並べて比較すると、感覚に流されない判断ができます。
*税制の適用要件は個別事情によります。賃貸化の前に国税庁の情報を確認し、税理士にご相談ください。*
出典・参考資料
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最終更新: 2026-08-02