囲い込みの見抜き方 — 売主ができる確認方法と対抗策
両手仲介を狙って他社からの購入希望を遮断する「囲い込み」は売主の不利益になります。レインズのステータス確認など、売主ができる具体的なチェック方法を解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-05 ／ 更新: 2026-08-05
「囲い込み」とは、売却を依頼された不動産会社が、自社で買主も見つけて両側から手数料を得る（両手仲介）ために、他社からの購入希望や紹介依頼を事実上遮断する行為を指します。売主にとっては買主候補が減り、売却の長期化や値下げにつながりかねない問題です。
なぜ起きるのか
仲介手数料は売主・買主それぞれから受け取れるため、自社で買主まで見つければ報酬は倍になります。この構造自体は違法ではありませんが、他社の問い合わせに「商談中です」と虚偽の対応をして紹介を断るような行為が問題とされています。
売主ができる確認方法
1. レインズの登録証明書をもらう：専任・専属専任媒介ではレインズ登録が義務とされ、登録時に発行される証明書で売主専用の確認画面にアクセスできます 2. 取引ステータスを確認する：レインズ上の自分の物件が「公開中」になっているかを確認します。申込みがないのに「書面による購入申込みあり」等になっていたら、担当者に説明を求めましょう 3. 物件情報の公開範囲を確認する：図面（販売図面）が他社に提供されているか、ポータルへの掲載状況と併せて確認します
疑わしいときの対抗策
・ステータスや広告状況について書面・メールで説明を求める（記録を残す） ・是正されなければ、契約更新をせず他社へ切り替える ・一般媒介にして複数社に窓口を開く方法も、構造的に囲い込みをされにくくする選択肢とされます
過度に疑い過ぎないバランスも
問い合わせが少ないことが直ちに囲い込みを意味するわけではなく、価格や時期の要因も普通にあります。事実確認を先に、感情的な対立は避けて、数字と記録で対話するのが結果的に早道です。
抜き打ちの確認方法もある
知人に協力してもらい、別の不動産会社経由で自分の物件への内見可否を問い合わせてもらう確認方法を取る売主もいると言われます。実際には商談も申込みもないのに「商談中」と断られたら、囲い込みを疑う有力な材料になります。実行する場合は事実確認の手段と割り切り、結果は感情的な追及ではなく、担当会社への冷静な質問に使いましょう。
*個別のトラブルは、免許行政庁の相談窓口や宅建協会等の相談機関の利用もご検討ください。*
出典・参考資料
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最終更新: 2026-08-02