住宅ローン残債の確認方法 — 売却可否を分ける最初の計算

ローンが残る家の売却では、残債と売却見込み額の比較が出発点です。残高の調べ方、アンダーローン・オーバーローンの考え方、完済と抵当権抹消の流れを解説します。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-06 ／ 更新: 2026-08-06

住宅ローンが残っている家でも売却はできますが、原則として引き渡しまでに完済し、抵当権を抹消する必要があります。だからこそ、正確な残債の把握が売却計画の出発点になります。

残債の調べ方

・年末残高証明書：毎年金融機関から送られてくる書類で残高を確認できます ・返済予定表（償還表）：借入時に受け取った表で、将来時点の残高もわかります ・金融機関のWeb・窓口：最新の正確な残高は金融機関に直接確認するのが確実です 売却時には利息の日割りや繰上返済手数料が加わる場合があるため、決済予定日ベースの金額を確認しておくとより正確です。

アンダーローンとオーバーローン

売却見込み額が残債を上回る状態を「アンダーローン」、下回る状態を「オーバーローン」と呼びます。 ・アンダーローン → 売却代金で完済でき、通常の売却が可能 ・オーバーローン → 不足分を自己資金で補うか、住み替えローン等の利用を検討する形になるとされます この判定のために、残債の確認と査定はセットで行うのが基本です。

手取り額の概算式

手取り額はおおまかに「売却価格 −（ローン残債 ＋ 諸費用）」で見積もります。諸費用には仲介手数料・抵当権抹消費用・印紙税などが含まれます。仲介手数料には法律上の上限があり、売買価格400万円超の場合は「売買価格の3％＋6万円＋消費税」が上限とされています。

完済と抵当権抹消の流れ

一般的には、決済（残代金受領）と同時に売却代金からローンを完済し、金融機関発行の書類をもとに司法書士が抵当権抹消と所有権移転の登記を行います。金融機関への完済手続きの連絡は数週間前に必要な場合があるため、売買契約が決まったら早めに動きましょう。

残債確認でよくあるつまずき

ボーナス払い併用や複数本の借入（当初借入とリフォームローンなど）がある場合、一部の残高を見落とすことがあります。夫婦でペアローンを組んでいる場合は、両方の残高と抵当権をそれぞれ確認しましょう。また金融機関によっては一括返済時に繰上返済手数料や保証料の精算が発生することがあり、これらも手取りの計算に影響します。

*オーバーローン時の対応は状況により異なります。金融機関・不動産会社にご相談ください。*

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最終更新: 2026-08-02