専有部と共用部の区別 — 窓・バルコニー・玄関ドアは誰のもの？
マンションの窓サッシ・バルコニー・玄関ドアは共用部分であり、勝手に交換できません。専有部と共用部の境界・専用使用権の意味・購入前に知るべき制約を解説します。リフォーム計画の前提知識です。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-16 ／ 更新: 2026-08-16
マンションを買うと「自分の持ち物」になる範囲は、実は思ったより狭いものです。専有部と共用部の区別は、リフォームや修繕の負担に直結する基礎知識です。
専有部分とは
区分所有者が単独で所有するのは、住戸の内側の空間です。一般に「壁・床・天井のコンクリート躯体の内側（内装仕上げ部分から内側)」が専有部分とされます。つまりコンクリート躯体そのものは共用部分で、勝手に穴を開けたり壊したりはできません。
意外と共用部分のもの
次の部分は、日常的に自分だけが使っていても共用部分です。 ・窓サッシ・窓ガラス：勝手に交換できません。断熱性を上げたい場合は内窓（専有部側)の設置が現実的な選択肢とされます（規約の確認は必要です) ・玄関ドア：外側は共用部分。内側の塗装は専有部扱いとする規約が多いとされます ・バルコニー・ルーフバルコニー：共用部分に「専用使用権」があるだけ。物置の設置や床材の固定など、避難や修繕の支障になる使い方は制限されます ・パイプスペース内の縦管：共用部分。住戸内の横引き管は専有部分とされるのが一般的です
なぜこの区別が重要か
1. リフォームの範囲：共用部分は個人の判断で工事できません 2. 修繕費の負担：共用部分の不具合は管理組合の負担、専有部分は自己負担が原則です。漏水事故では原因箇所が専有か共用かで責任の所在が変わります 3. 保険の設計：専有部分は自分の火災保険、共用部分は管理組合の保険でカバーする構造です
購入前の確認方法
区別の詳細は物件ごとの管理規約で定められています。標準的な規約に準じている物件が多いものの、バルコニーの使用細則や玄関ドアの扱いなどには差があります。重要事項説明時に、リフォームしたい箇所が専有部分かどうかを具体的に確認しておくと、入居後のギャップを防げます。
中古選びでの応用
内見時に「ここは専有部ですか」と質問する習慣を付けると、リフォーム計画の精度が上がり、担当者の知識量も測れます。区別の理解は、購入後の暮らしのトラブル予防にも直結します。
*本記事は一般的な解説です。個別の区分は各マンションの管理規約でご確認ください。*
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最終更新: 2026-08-02