借地上の実家を相続したら — 借地権の相続と地主対応の基本

借地の上に建つ実家を相続した場合、借地権も相続の対象とされます。地主の承諾の要否、名義変更料の考え方、売却・返還の選択肢と注意点を解説します。契約書の確認ポイントも整理しました。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-05 ／ 更新: 2026-09-05

「実家の建物は親名義だが、土地は借り物だった」というケースは、都市部を中心に少なくありません。借地上の建物の相続には固有の論点があります。基本を整理します。

借地権も相続財産

建物所有を目的とする土地の賃借権（借地権）は財産権であり、相続の対象になるとされます。相続による承継は譲渡とは異なり、地主の承諾は不要とされるのが一般的な説明です。したがって、地主から「相続したなら契約をやり直す」「承諾料を払え」と言われても、相続そのものについて法律上当然に応じる義務はないと語られます（円満な関係維持の観点は別途考慮）。

相続したらやること

1. 借地契約書を探し、契約期間・地代・特約を確認する（契約書が見つからない場合も、支払い記録などで契約関係は認められ得るとされます） 2. 地主へ相続の事実と新しい賃借人（地代の支払者）を連絡する 3. 建物の相続登記を行う（借地権の対抗力は建物登記によるとされるため、建物の名義を放置しないことが重要です） 4. 地代の支払いを途切れさせない

売却するときは承諾が必要

相続と違い、借地権を第三者へ売却（譲渡）する場合は地主の承諾が必要とされ、承諾の対価として譲渡承諾料の授受が慣行として語られます。承諾が得られない場合には、裁判所が承諾に代わる許可を与える制度（借地非訟）があるとされます。また、建替えについても契約や慣行により承諾料が話題になることがあります。

選択肢の整理

・住み続ける・貸す：地代負担と契約更新を前提に活用 ・借地権を売る：第三者への売却のほか、地主に建物とともに買い取ってもらう方法、地主と共同で底地・借地権をまとめて売却する方法が語られます ・返還する：建物を解体して更地返還を求められる契約が多いとされ、解体費の負担が論点になります。建物買取請求権が問題になる場面もあり、契約内容の確認が不可欠です

相続税評価にも注意

借地権には相続税評価額が付くとされ、路線価図の借地権割合が目安になります。「借り物だから財産ではない」と思い込まず、申告の要否検討に含めましょう。

*借地権の個別判断は弁護士・税理士・不動産会社にご相談ください。*

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最終更新: 2026-08-02