借地権付き建物の売却 — 地主の承諾と承諾料の基本

借地権付き建物の売却には原則として地主の承諾が必要で、譲渡承諾料の支払いが慣行となっています。売却の流れ、地主との交渉、承諾が得られない場合の裁判所の許可を解説します。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-09 ／ 更新: 2026-08-09

土地は地主のもの、建物は自分のもの。この借地権付き建物の売却は、所有権の物件にはない「地主の承諾」という関門があります。段取りを知らずに進めると、話が壊れやすい分野です。

借地権売却の基本構造

借地権（土地を借りる権利）は建物とセットで第三者に売却できますが、賃借権の場合、譲渡には地主（賃貸人）の承諾が必要とされます。承諾なしに譲渡すると契約解除の理由になり得るため、必ず事前に承諾を得る流れになります。承諾の対価として譲渡承諾料（名義書換料）を支払う慣行があり、水準は地域や契約によりますが、借地権価格の一定割合（10%前後と言われることが多い）を目安に交渉される例が多いとされます。

売却の主な選択肢

1. 第三者への売却：地主の承諾を得て、借地権付き建物として市場で売る 2. 地主への売却（借地権の買い取り）：地主が土地を完全な所有権に戻したい場合、有力な選択肢になります 3. 地主と共同で売却：借地権と底地を同時に第三者へ売り、代金を按分する方法。完全所有権として売れるため、単独で売るより全体の価格が高くなりやすいとされます 4. 等価交換：借地の一部と底地の一部を交換し、それぞれ完全所有権にしてから売る方法

地主が承諾しない場合

賃借権の譲渡を地主が承諾しない場合、借地借家法に基づき、裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を申し立てる制度があります。ただし時間と費用がかかり、地主との関係も悪化しやすいため、まずは交渉での解決が望ましいとされます。

買主側の事情も理解しておく

借地権付き建物は住宅ローンの担保評価が厳しくなりがちで、金融機関が地主の承諾書などを求める場合があります。買主が資金調達しやすいよう、書類を整えることが成約率に直結します。

スケジュールは長めに見込む

借地権の売却は、地主への打診・承諾条件の交渉・買主探し・金融機関の審査と、通常の売却より工程が多くなります。地主との関係が良好でも数か月、交渉が難航すれば年単位になることもあり得ます。地代の支払い記録や契約書類を整理し、早い段階で地主に相談の姿勢を見せることが、結果的に近道になる場合が多いとされます。

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最終更新: 2026-08-02