取得費の計算 — 建物の減価償却と「契約書が見つからない」問題

譲渡所得の計算で差し引く取得費の考え方を解説。建物の減価償却、取得費に含められる費用、契約書紛失時の概算取得費（5%）の影響を整理します。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-07-23 ／ 更新: 2026-07-23

譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」で計算します。この取得費の把握が、税額を左右する最大のポイントです。

取得費に含められるもの（主な例）

・購入代金・建築代金 ・購入時の仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税 ・購入時の測量費、整地費など リフォーム費用（資本的支出にあたるもの）も加算できる場合があります。領収書・契約書は保管が重要です。

建物は減価償却で目減りする

建物の取得費は、購入額そのままではなく、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いた金額になります（非事業用は法定耐用年数の1.5倍で償却する計算）。築年数が古いほど建物の取得費は小さくなり、譲渡所得が大きく計算される方向に働きます。

契約書が見つからない場合

取得費が不明なときは、売却価格の5%を「概算取得費」とすることができます。ただしこれは多くの場合実際の取得費より大幅に小さく、税額が大きく膨らむ原因になります。 ・購入時の契約書・領収書を徹底的に探す（仲介した不動産会社・分譲主に写しが残っていることも） ・通帳の出金記録・住宅ローンの金銭消費貸借契約書など、間接資料で取得費を立証できる場合もあるとされます（税理士に相談を）

相続した不動産の取得費

相続で取得した場合、被相続人の取得費を引き継ぎます。親が買ったときの契約書が重要になるのはこのためです。相続税を払った場合は「取得費加算の特例」（相続開始から3年10か月以内の売却）も検討対象になります。

*計算の詳細・特例の適用は税理士・税務署にご確認ください。*

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最終更新: 2026-08-02