底地の売却 — 借地人に貸している土地は誰に売れるのか

借地人に貸している土地（底地）は利用が制限されるため市場価格が低くなりがちです。借地人への売却、同時売却、買取業者という選択肢の違いを解説します。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-10 ／ 更新: 2026-08-10

借地人に貸している土地の所有権を底地（そこち）と呼びます。地代収入はあるものの自分では使えない土地であり、売却しようとすると独特の難しさに直面します。

底地はなぜ安くなりがちか

底地を第三者が買っても、土地を自由に使えるわけではありません。借地借家法上、借地人の権利は強く保護されており、契約更新を拒むには正当事由が必要とされます。買主が得られるのは実質的に地代収入だけであり、地代水準が低い場合は収益物件としての評価も伸びません。このため第三者市場での底地価格は、更地価格よりかなり低い水準になるのが通常とされます。

売却の選択肢と特徴

1. 借地人への売却：底地を最も高く評価できるのは借地人です。借地人が底地を買えば完全所有権となり、土地の価値が一体化するためです。まず打診する価値が高い選択肢とされます 2. 借地人との同時売却：借地権と底地をセットで第三者に売り、代金を割合で分ける方法。完全所有権として売れるため、全体の手取りが大きくなりやすい一方、借地人との合意形成が前提です 3. 等価交換：土地を分割し、借地人と互いの権利を交換して各自が完全所有権を持つ方法。広い土地で使われることがあります 4. 底地買取業者・投資家への売却：借地人との交渉を引き継ぐ前提の業者に売る方法。手離れは早いものの、価格は前述の事情から低めになります

交渉の前に整理しておくこと

・借地契約書の内容（期間・地代・更新料や承諾料の定め） ・地代の支払い状況、過去の更新料等の授受の記録 ・土地の測量・境界資料 借地人との関係性がそのまま売却条件に影響する分野です。長年のやり取りの記録は交渉の材料になります。

地代が低いままの底地はどうするか

長年地代を改定しておらず、周辺水準より低いままというケースは多く見られます。低地代は収益評価を下げるため、売却前に地代改定の交渉を検討する余地はありますが、改定には借地人の合意（まとまらなければ調停等）が必要で、時間もかかります。売却スケジュールと天秤にかけ、改定を待たずに「借地人への売却・同時売却」の道を優先する判断もあり得ます。

*底地の税務（相続評価との関係など）も論点が多いため、税理士・借地底地に詳しい専門家に相談してください。*

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最終更新: 2026-08-02