相続不動産を売却した後の確定申告 — 誰が・いつ・何を申告するか

相続した不動産を売って利益が出たら、売却した相続人それぞれが翌年に確定申告するのが原則とされます。譲渡所得の計算、取得費、特例の確認先を解説。申告漏れを防ぐ準備の要点をまとめました。

著者: 47ESTATE編集部／公開: 2026-09-10 ／更新: 2026-09-10

相続した不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、確定申告が必要になるとされます。「誰が申告するのか」「何を用意するのか」という実務の疑問に沿って整理します。

誰が申告するのか

申告するのは、売却した名義人（売主）それぞれです。共有名義で売った場合は、共有者ごとに自分の持分に対応する譲渡所得を計算し、各自が申告するのが原則とされます。換価分割で代表者名義にして売却した場合も、実質的に代金の分配を受けた各相続人がそれぞれ申告する扱いが一般に語られます。「代表者がまとめて1人で申告すればよい」わけではない点に注意が必要です。

いつ申告するのか

売却（引き渡し）した年の翌年の確定申告期間（例年2月16日〜3月15日とされます）に申告します。譲渡益が出ていなくても、特例の適用を受けるためには申告が必要とされるケースがあります。

譲渡所得の計算の基本

譲渡所得は「収入金額−（取得費＋譲渡費用）」で計算されるとされます。・取得費：被相続人が購入した時の価額を引き継ぐとされます。購入時の売買契約書を探すことが最重要です。不明な場合は収入金額の5％を取得費とする概算取得費の扱いがあるとされますが、税負担が大きくなりがちです・譲渡費用：仲介手数料や印紙代など・所有期間：被相続人の取得時期を引き継いで長期・短期を判定するとされます

確認したい特例

・相続空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産の特例）：耐震要件や譲渡期限など要件が細かいとされます・取得費加算の特例：相続税を納めた人が一定期間内に売却した場合の特例とされますいずれも適用要件・金額は改正されることがあるため、最新の内容は国税庁の情報で確認してください。両特例の併用可否などの判断も含め、税理士への相談が確実です。

用意する書類の例

・売買契約書（今回の売却分と、被相続人の購入時のもの）・譲渡費用の領収書、登記事項証明書・特例に応じた書類（被相続人居住用家屋等確認書など）

*申告の個別判断は税理士または税務署にご相談ください。*

出典・参考資料

本サイトの情報は一般的な参考情報であり、正式な査定ではありません。価格・成約を保証するものではなく、税務・法務の個別判断は専門家にご確認ください。本サイトにはアフィリエイト広告（PR）を含む場合があります。

最終更新: 2026-08-02