相続不動産の「4つの価格」 — 相続税評価と時価はなぜ違うか

不動産には時価・公示価格・相続税路線価・固定資産税評価額という複数の価格があります。相続の場面でどれを使うかを整理します。

著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-07-13 ／ 更新: 2026-07-13

相続の話し合いで混乱しがちなのが、「この家はいくらなのか」に複数の答えがあることです。用途によって使う価格が違います。

不動産の主な4つの価格

1. 時価（実勢価格）：実際に売買される価格。遺産分割の話し合いや売却判断の基準 2. 公示価格：国が毎年公表する標準地の価格（1月1日時点）。時価の目安 3. 相続税路線価：相続税・贈与税の計算に使う価格。公示価格の8割程度の水準とされます 4. 固定資産税評価額：固定資産税の計算に使う価格。公示価格の7割程度の水準とされます

場面ごとの使い分け

・相続税の申告 → 路線価方式（または倍率方式）による相続税評価。建物は固定資産税評価額 ・遺産分割の話し合い → 基準は決まっていませんが、実務では時価（査定額）を基準にすることが多いとされます。路線価ベースの評価と時価の差で不公平が生じるためです ・代償分割の代償金 → 相続人間の合意で決めますが、時価を基準に交渉するのが一般的とされます

「小規模宅地等の特例」に注意

被相続人の自宅の土地は、要件を満たすと相続税評価額を大幅に減額できる特例があります。誰が相続するか・住み続けるかで適用可否が変わるため、分割方針を決める前に税理士へ相談する価値があります。

*相続税の要否・評価の詳細は税理士・税務署へ。時価の把握には複数社の査定が役立ちます。*

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最終更新: 2026-08-02