売却前の名義変更はなぜ必要か — 相続登記なしでは売れない理由
亡くなった親名義のままの家は、買主への所有権移転ができないため売却の引き渡しができないとされます。相続登記の要否とタイミング、売却活動との並行の仕方を解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-04 ／ 更新: 2026-09-04
「親名義のままの実家を売りたい」という相談は非常に多いのですが、結論から言えば、亡くなった方の名義のままでは売却の引き渡し（所有権移転）はできないとされます。理由と実務の段取りを解説します。
なぜ名義変更が先なのか
不動産登記は、権利の移り変わりを順番どおりに記録する仕組みです。亡くなった方から買主へ直接名義を移すことはできず、いったん相続人へ相続登記をしてから、相続人から買主へ所有権移転するのが原則とされます。登記名義と売主が一致しない状態では、買主も金融機関も取引に応じません。
売却活動と並行はできる
一方で、「相続登記が完了するまで売却の準備が一切できない」わけではありません。実務では次のような並行が可能とされます。 ・査定・相場調査：登記前でも可能 ・媒介契約・売り出し：相続人の確定と協議の見込みが立っていれば、登記手続きと並行して進められる場合があります（不動産会社に事情を伝えて相談を） ・売買契約：契約時までに、または引き渡しまでに相続登記を完了させる条件で組み立てる例があるとされます ただし、遺産分割協議がまとまっていない段階での売り出しは、後の紛争や契約不履行のリスクがあるため慎重な判断が必要です。
誰の名義にして売るか
・売却して代金を分ける（換価分割）なら、代表者の単独名義か全員の共有名義かを協議書で決めます ・単独名義方式は手続きが簡潔ですが、換価目的であることを協議書に明記するのが税務上安全とされます
義務化への注意
相続登記は2024年4月から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要とされます。売却予定の有無にかかわらず、放置は過料（10万円以下とされます）のリスクと、次の相続で権利関係が複雑化するリスクを伴います。売る予定があるならなおさら、早めに司法書士へ登記を依頼し、売却のスケジュールと連動させるのが効率的です。登記に必要な戸籍収集には時間がかかるため、「売ろうと決めてから登記に着手」では買主を待たせることになりかねません。相続が発生したら、売却の意思にかかわらず登記の準備を始めるのが結局は近道です。
*登記と売却の個別判断は司法書士・不動産会社にご相談ください。*
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最終更新: 2026-08-02