建物の相続税評価 — 固定資産税評価額が基準になる仕組み
建物の相続税評価は固定資産税評価額に1.0を乗じる、つまり原則そのままの額とされます。評価額の調べ方、貸家の減額、建築中・リフォームの扱いを解説。課税明細書の見方も紹介します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-09-03 ／ 更新: 2026-09-03
土地の評価に比べると、建物の相続税評価はシンプルです。それでも「どこでその数字を確認するのか」「貸している場合はどうなるのか」など、実務で迷うポイントを整理します。
原則は固定資産税評価額
家屋の相続税評価は、固定資産税評価額に1.0を乗じて計算するとされます。つまり原則として固定資産税評価額そのままです。固定資産税評価額は建築費や市場価格より低い水準（新築時で建築費の5〜6割程度になる例が語られます）で、さらに経年で下がっていくため、「建物の相続税評価は思ったより低い」と感じる方が多いようです。
評価額はどこで確認するか
・毎年春に届く固定資産税の課税明細書の「価格（評価額）」欄 ・市区町村（東京23区は都税事務所）で取得する固定資産評価証明書 ・名寄帳を取得すると、その市区町村内の所有物件を一覧で確認できます 課税標準額ではなく「価格（評価額）」を見る点に注意してください。
貸している建物は評価が下がる
アパートや貸家として賃貸している建物は、借家人の権利が考慮され、固定資産税評価額から借家権割合（全国的に30％とされます）と賃貸割合を乗じた分を差し引いて評価するとされます。満室の貸家なら評価額はおおむね7割になる計算です。空室が多いと賃貸割合の関係で減額幅が小さくなる場合があるとされます。
迷いやすいケース
・建築中の家屋：費用現価の70％で評価する扱いがあるとされます ・増改築・大規模リフォーム直後：評価額に反映されていない増改築部分について、所定の方法で加算して評価する扱いがあるとされます ・未登記の建物：登記がなくても課税・評価の対象です。固定資産税が課されているか確認しましょう ・門・塀・庭園設備：家屋とは別に評価する扱いがあるとされます
土地とセットで全体像を
建物は評価が低めに出る一方、土地は路線価等での評価となり、特例の適用可否で税額が大きく変わります。建物単体でなく、土地建物トータルで税理士に評価してもらうのが実務的です。
*建物評価の個別判断は税理士にご相談ください。*
出典・参考資料
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最終更新: 2026-08-02