相続時精算課税制度の仕組み — 不動産の生前移転に使うときの基本
相続時精算課税は贈与時の税負担を抑え、相続時に精算する制度です。特別控除の仕組み・暦年課税に戻れない点・小規模宅地等の特例が使えなくなる点など不動産での注意点を解説します。
著者: 47ESTATE編集部 ／ 公開: 2026-08-22 ／ 更新: 2026-08-22
まとまった不動産を生前に移したいときに検討されるのが「相続時精算課税制度」です。名前のとおり、贈与の時点では課税を抑え、相続の時点で精算するという独特の仕組みを持っています。
制度の基本構造
相続時精算課税は、原則60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与について選択できる制度です。選択すると、その贈与者からの贈与には累計2,500万円の特別控除があり、控除を超えた部分には一律の税率で贈与税がかかります。そして贈与者が亡くなったとき、この制度で贈与された財産を相続財産に加算して相続税を計算し、支払済みの贈与税と精算します。制度改正により年単位の基礎控除の仕組みも導入されており、詳細な数値・手続きは国税庁の最新の案内で確認してください。
「非課税」ではなく「課税の繰り延べ」
最大の誤解ポイントは、この制度が贈与税を消してくれるわけではないことです。贈与財産は相続時に持ち戻されて相続税の対象になります。相続税の基礎控除内に収まる家庭では結果的に負担なく移転できることもありますが、基本は課税タイミングの繰り延べと理解するのが正確です。
不動産で使う場合の特徴
・贈与時の評価額で相続時に加算されるため、値上がりが見込まれる不動産では有利に働く可能性があります（逆に値下がりすると不利になり得ます） ・収益物件を早めに移せば、贈与後の賃料収入は受贈者のものになり、相続財産の膨張を抑えられます ・贈与による移転なので、不動産取得税や登録免許税は贈与ベースの負担が生じます ・相続時精算課税で取得した宅地には、小規模宅地等の特例が適用できないとされる重要な注意点があります
一度選ぶと戻れない
この制度は贈与者ごとに選択し、いったん選択すると同じ贈与者からの贈与について暦年課税には戻れません。選択には期限内の届出・申告が必要です。
判断は総合シミュレーションで
相続時精算課税が有利かどうかは、財産総額、不動産の値動き見通し、小規模宅地等の特例の適用可能性などで大きく変わります。選択は不可逆なので、実行前に税理士による相続税までの通算シミュレーションを受けることをおすすめします。
*税務の個別判断は税理士・税務署にご確認ください。*
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最終更新: 2026-08-02